台肥(1722) 2018版 研究分析(下)

  現在來到了一般大眾最有興趣的土地資產活化,常常在新聞媒體上看到關於台肥土地的開發,至於台肥到底有多雄厚的土地資產呢?還是從以下最原始的土地分佈開始吧。 上表呈現出台肥至今的土地庫存,不用多說最主要就是位於台北市南港區的土地具有雄厚的開發價值而整體的土地公告現值高達326億,相信用現在的股本計算光是土地資產為每股33元價值確實應該是非常保守的估計了。

台肥(1722) 2018版 研究分析(上)

公司簡介 台灣肥料股份有限公司(下稱台肥)民國35年由資源委員會與台灣省政府設立,事業體系日本人經營的台灣電化株式會社基隆及羅東工廠、台灣有機合成株式會社單位用地及廠房等。台肥一直以來都擔任台灣農業發展的指標企業,為響應政府自由化政策故於民國88年正式轉為”民營”,經濟部規劃採二階段上市,第一階段釋股25%以滿足社會大眾的認購需求並達股權分散,第二階段釋出35%採公開拍賣提供策略性法人認購。其所謂官方說法的「民營」為避免讀者疑惑在此簡單說明就是上市上櫃向大眾募資僅此而已(編按:絕對沒有讓民間來經營的意思~),最新的持股顯示雖然農業發展委員會持股僅24%,但翻開董監事名單即可發現都是農委會的代表人掌握董事會,監察人還是中華郵政股份有限公司,郵局裡竟也有化學肥料方面的人才還真是臥虎藏龍!

日本REITs Invincible Investment Reits (Tokyo 8963) 下

整體物業 以營收計INV是以旅館為主要的房產信託,旅館又可分類為高單價跟低單價其營收各占一半,區域性除了大東京都會區外北海道已是INV分布的重點約佔24%。從稅後淨利來看也顯示出飯店旅館是INV核心的利潤來源約63億日幣,旅館每晚平均單價ADR約一萬日幣,旅館業有其季節性日本一般來說不像我們會過中國新年上半年為淡季,下半年因為節慶比較多又有暑假故為旺季。

日本REITs Invincible Investment Reits (Tokyo 8963) 上

日本發展不動產資信託算是很早的國家,相關資料蒐集算是應有盡有,美中不足的是日本Reits普遍高負債比、配息率亦不到4%讓筆者不太能接受,縱然日本的大環境低利率持續十幾年亦然,日本國內投資者恐已習慣整體Reits市場低報酬率了吧?Invincible Investment corporation (下稱INV)投資朋友可能不熟悉,但提起幕後出資者想必大家都耳熟能詳,筆者係在東洋經濟週刊看到INV的管理人Consonant Investment managementm於2018被軟體銀行全資收購,軟體銀行的財務操作相較於日本其他大型金融集團可說是出類拔萃,完全發揮了日本低利率的特色。

韓國特別股投資報告Korean preference shares

緣起 筆者當初會注意韓國的特別股係當年某日閒閒沒事閱覽巴菲特在2005年對哈佛學生的演講,提及花旗送給巴菲特一份韓國股票的報告,老巴在6小時之後就分散進場了20支普通與特別股,其名單如大韓麵粉等平均市盈率僅4倍,心裡想說老巴竟然私人口袋一億美金投資那麼多韓國股票一定有他的道理,加上韓國:撼動世界的泡菜作者Daniel Tudor訪問中也揭露他偏好投資韓國特別股,喜歡追根究底的本人從此就跨入了研究韓國證券市場的不歸路。話說如此還是先檢視一下老巴投資的大韓麵粉成效吧!

股本面額報酬率之篩選邏輯

緣起 近年巴菲特倡導的價值投資大行其道,不僅是機構法人、現在也越來越多自然人重視ROE並奉為評圭臬,吾人打開股票篩選網站無一不找尋以毛利率、淨利率、ROE及現金流為參數,前者數據是很重要但筆者倒不是用ROE反而是用更簡單的指標來做初步篩選,筆者要求EPS至少大於3塊股價大於30元股票才納入觀察名單。再複習一下EPS為每股盈餘簡單的計算式為稅後淨利除以發行股數,台灣公司組織面額為新台幣10元,雖然2014年已取消面額十元的規定,但大多數公司基於習慣養成均還是以十元為面額並申請上市櫃。是故面額十元乃大股東的投資起點,我們在投資時候也要算算大股東的成本與我們差距多少才有安全邊際。

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (下)

美國政府公務員 投資任何產業的基點是探求其供給與需求面,GOV專注於美國政府的辦公室那稍微了解一下美國公務員的需求現況,美國公務員分成三種體系分別是聯邦公務員、州公務員和地方公務員,具美國人口普查局揭露聯邦公務員有280萬、地方公務員有1480萬名,從部門的組成顯示出有900萬以上的公務員在公立學校體系工作,若不含各級公立學校與州立大學的話,整體公務員約在1100萬左右。

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (上)

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) 前言 固定收益的投資人跟股票投資人的屬語跟風險偏好自屬不同,固定收益配息跟流動性差一點沒關係、最重要的不能有違約的風險,筆者知道Reits一向被歸類為固定收益,故很多人就此”自動”地僅討論Reits的收益率高低而忽略了違約風險,但是請讀者們想想若一家開發商長期把賺來的錢90%都配給股東那跟主動式Reits有何不同?

旺旺友聯 研究報告 2018更新版

友聯成立於民國52年時由海外華僑及國內企業人士集資創立,故命名為「友聯」,隨後並於民國81年5月5日申請股票上市成為台灣產險業第一家上市公司。於2000年後歷經力霸掏空案讓友聯公司元氣大傷,後由旺旺集團注資入主75%股權,隨後於民國96年8月份完成減增資案,為強化公司治理,截至104年第三季實收資本額為23.29億元。 旺旺集團為以米果等食品為主要營業項目在中國大陸經營數十年,目前在大陸的零嘴食品佔有一席之地,集團獲利年約100億新台幣左右母公司在香港上市,經推測實際經營人應為蔡衍明之子蔡紹中。

冠君產業信託Championship REIT 投資研究(上)

前言 筆者從事不動產投資多年對於投資優質物業總是有殷殷期待,畢竟A級物業在不動產上可是有多項優點與保護、好處可說是數也數不盡,例如跟房客租金的談判及銀行的融資利率等均可以談到很好的條件,以投資角度思考若哪天連A級的商辦價格都撐不住,那這個國家的經濟結構勢必出了很大的問題,每個國家的A級物業市場上收益率往往只有3%不到是有它的深層原因。