預售屋二次轉手是否應實價登錄

問題:實價登錄是否應該包含權利二次移轉買賣價格(預售屋買賣契約與權利買賣契約之價差) 舉例而言建商透過代銷業出售預售屋時原本跟甲簽約金額新台幣1000萬,後來甲與乙換約,簽約金額新台幣1200萬,又後來乙與丙換約,簽約金額新台幣1400萬,致最後建物第一次登記後的買賣契約是建商與丙擬定私契是否應該實價登錄?

農舍違規、違建,長官視而不見? 林旺根(轉載)

本文照片皆由黃明堂拍攝 我國依法可以興建建築物的土地,除了依都市計畫法規定可建築的各種分區土地,或非都市土地的甲乙丙丁等各種建築用地外,特殊的是,也可以在農地上蓋農舍。在2000年1月26日農業發展條例修正草案是禁止個別興建,但當時立法委員不顧166位學者反對以及農委會主委辭職下台後,完成世紀性修法,鑄成今天農舍暴增,隨處可見「種農舍」。 2月10日宜蘭縣縣長林聰賢宣布,兩個月內暫停核發農民資格、農舍建照及農業設施容許使用證,並將成立專案小組,擬定農民身分認定標準及農舍新建審查原則,確保農地農用。雖然引起部分農民及仲介業的強力抗議,卻也引起許多民眾的讚賞,繼而4月9日立委廖國棟今以台東那界行館為例,痛批我國農舍浮濫興建的問題,不具從農資格,卻興建豪華農舍作為營利用途,導致台東、宜蘭地區農地飆漲,青年返鄉買不起、租不起農地。農委會主委陳保基表示,我國農舍約有16338筆,但實際具有農民資格的人卻不到4成,6月將全面修正農舍興建管理辦法。此一趨勢將會對違規或違建的農舍,造成怎樣的影響,值得關注。

荷蘭未來城市 把廢物變寶物

作者:辜樹仁 2015-10-13 天下雜誌583期 你聽過不用水泥、由只租不賣的建材「縫」製而成的建築物嗎? 荷蘭將在首都的史基浦機場旁,打造全球第一個循環經濟城市,改變追求產量、製造污染的線性經濟,創造環境與經濟雙贏。 荷蘭一直是全球最具創新能力的國家之一。首都阿姆斯特丹的史基浦機場(Schiphol Airport),是航空城發展的典範。以「與水共存」觀念發展的治水防洪系統,更是許多被水患所苦的國家,想要引進的技術。 最近,荷蘭政府又推出了一個雄心勃勃的計劃,要將「循環經濟」(circular economy)當作未來經濟的新引擎,同時把荷蘭打造成全球邁向循環經濟的矽谷、創新中心。 終極目標,是要從根本改變人類社會從十九世紀工業革命、二十世紀初福特發明生產線以來,強調量的成長、消耗大量資源、產生大量廢棄物的「線性經濟」(linear economy)發展模式。 建立循環經濟的Uber平台 這個已經醞釀了五、六年,被稱為「循環經濟熱點」(NLCH,The Netherlands Circular Hotspot)的大型計劃,由政府、企業、學術及NGO等二十五個機構一起參與,在今年七月,由荷蘭王子卡洛斯親自宣布啟動。 「循環經濟熱點」計劃,以史基浦機場旁的貿易園區作為起點。首先,荷蘭政府將興建一座展覽中心,提供各企業展出自家現有、讓資源可以不斷回收再利用的循環經濟產品、服務或計劃。第二步是建立一個網絡平台,當作循環經濟商業模式的試驗場,讓參與計劃的企業、政府、研究機構、NGO,共同研發讓資源和原材料在產業鏈內不斷循環的方法和商業模式,尋找轉型到循環經濟的可能性。 這當中,包括建立一個仲介平台,讓企業找到自家的廢棄物會是哪家企業的原材料,或是哪家企業的廢棄物,是自己可以利用的資源。 「就是建立一個循環經濟的Uber平台,」荷蘭循環經濟基金會資深專案經理杜維德形容。 最終的目的,是要讓在平台上發展出來的各種循環經濟商業模式,普及到全荷蘭各行各業。「我們將在此發展出全世界第一個循環經濟的商業生態系統,」參與計劃的史基浦開發公司執行長安薇萍(Jeanet van Antwerpen)在啟動儀式上說。 只租不賣的飛機引擎 循環經濟其實不是新趨勢,但荷蘭推動的,可說是「循環經濟2.0」,強調「經濟」兩個字,代表產品與資源的回收再利用,要形成新的商業模式。 這個新商業模式,強調一開始就要把產品設計得容易拆解、可回收再利用,讓產品和原材料停留在供應鏈內、不斷循環的時間愈長愈好,價值維持得愈久愈好。 為了達到這個目的,最近幾年愈來愈多歐美企業,開始以「租賃」產品,取代「銷售」,也就是「賣服務」,不賣硬體產品。例如,英國飛機引擎製造商勞斯萊斯,賣「附加引擎的飛行時數服務」給飛機製造商。引擎的使用壽命到期,由勞斯萊斯將其回收、拆解,把其中堪用的零件再組裝成新引擎。換句話說,勞斯萊斯保留引擎所有權,飛機製造商只購買使用權。 如此一來,企業不需要不斷採購原材料、製造新產品,可減少資源消耗和廢棄物產生,同時也大幅降低原物料價格波動對企業採購和庫存管理所帶來的困擾。消費者或客戶則可以花較少的錢,買到需要的「服務」。參與循環經濟計劃的荷蘭建商三角洲開發集團(Delta Development Group)的資深顧問布勞爾(Olaf Blaauw)解釋,這種商業模式,可以發掘產業鏈內,沒有被充分利用就被丟棄或閒置的資源,矯正過去產品用完就丟的線性經濟發展模式。 […]

土地自益信託 應比照繼承課稅

土地自益信託之本意通常來自於權利人擔心之後有不能識事之情況而無法安排後事,或交由專業之受托人管理財產而不用自己耗費心力於財產管理上,其信託利益能全部歸屬於所有權人身上並無藉此移轉之虞。實質上並未變動理論上不因信託有無成立而有不同,然現今實務上地政機關認定土地信託於委託人死亡時該繼承人系繼承信託利益而非”土地”,無法按照平均地權條例第36條、第47-2條第3項日後移轉時以繼承開始時之公告土地現值為前次移轉現值,固於繳納土地增值稅後又認定為信託利益於計算遺產稅時又必須加計於遺產總額為納稅之稅基課徵遺產稅,本文認為有重覆課稅之疑慮造成稅負不公平現象。在登記操作上為避免稅捐處此不利之認定地政士不應直接辦理信託登記而應先辦理消滅信託登記後重新以繼承人為委託人辦理自益土地信託設定。

物權優先購買權之競合

問: 甲為土地所有權人乙為地上權人,丙為該土地房屋所有權人試問若甲欲出售土地與第三方孰有優先購買權之適用? 相關法條 土地法104條 基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

實價登錄通盤檢討修法應正本清源 蘇榮淇

實價登錄通盤檢討修法應正本清源 中華民國地政士公會全國聯合會理事長 蘇榮淇 一、前言 行政院於民國103年6月19日邀集內政部地政司等相關機關及中華民國地政士公會全國聯合會(以下簡稱本會)等相關團體,就「自售預售屋辦理實價登錄及『地政士法』第26條之1、第51條之1、第59條修正草案相關事宜」舉行協商會議。一般而言,內政部定案版本送行政院審查,如非必要無須於審查會前再徵詢各界意見,然因本會及相關團體對此次修法內容尚存有許多疑慮,行政院乃另舉行協商會議。當天會議中內政部向行政院提出的修正草案版本,攸關地政士部分在於平均地權條例及地政士法部分條文的修正,原本本會寄望透過先前內政部103年2月14日及20日兩次召開實價登錄通盤檢討會議所彙整之各界共識,內政部會將前述兩種法律做正本清源的修正以符合各界期待,結果其所提出之修正草案版本,不但堅持原來的法律架構(權利人法定申報義務仍不當移轉給地政士),通盤檢討者竟是以毫無實質作用的修正文字回應本會再三反應的癥結問題,企圖以此搪塞地政士並誤導各界以為已與地政士溝通解決,讓本會的希望再次落空。

地政名詞英文對照

中文 英文 中文 英文 遺產分割協議書 Contract concerning succession 地籍總歸戶冊(卡) General registers of landowners 囑託登記 Registration of request 地籍圖 Cadastral map 權利價值 The value of right of land for compensation 地籍測量 […]

矽品 股東臨時會

矽品 (2325)15日舉行股東臨時會,為了避免大家霧裡看花先來看看公司法(下稱本法)關於開股東會的規定,目前矽品在外流通股數為31.163億股。本法第277條規定公司非經股東會決議,不得變更章程且應有代表已發行股份總數三分之二以上之股東出席,以出席股東表決權過半數之同意行之,公開發行股票之公司,出席股東之股份總數不足前項定額者,得以有代表已發行股份總數過半數股東之出席,出席股東表決權三分之二以上之同意行之。此條的規定是希望股東會的決議由多數人用行動出席表達同意或是反對的意見符合多數決的精神,但現在上市公司上市條件通常是股全要分散給一般眾多散戶自然人,後來有一些公司在小股東出席意願低落下反而無法招開股東會所以本法修正規定如果無法滿足2/3出席人數得由半數出席即可但為了確認多數人的決定同意數要超過2/3才通過議案。電子投票參與表決的 1,009 人約持 15 億股佔 48.25%,親自出席或受託出席人數在 367 人手擁約 13.2 億股42.44%,今臨股會出席股數達 28.2 億股,超過矽品在外流通 31 億股的一半符合第一項規定順利召開,須要1/2出席股東即14.1億股數同意之門檻

新版不動產說明書 10月上路

2015年09月23日 04:10  記者方明/台北報導 不動產買賣交易糾紛層出不窮,內政部為維護消費者權益,修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」,自今年10月1日起,不動產說明書將會增列是否為凶宅、工業住宅等現況說明,揭露更多物件資訊,全面透明化買賣過程。 太平洋房屋根據內政部資料統計近5年的房地產消費糾紛件數,從100年的1,619件,101年的1,636件,逐年成長至102年的1,905件,到103年的1,912件為高峰。 太平洋房屋法務室資深協理蔣美龍表示,近幾年房地產交易市場熱絡,買賣間的消費糾紛也隨之增加,而糾紛原因前3名分別為房屋漏水問題(14.9%)、隱瞞重要資訊(9.8%)及終止委售或買賣契約(9.2%)。 蔣美龍表示,10月實施的新版不動產說明書修正幅度頗大,以太平洋房屋的買賣合約書為例,光需要屋主勾選的標的物現況說明欄位,就從舊版的25項倍增至55項,其中最受矚目的就是新增之凶宅調查。 依內政部不動產說明書應記載及不得記載事項,所謂的凶宅,係指建物之專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形;新規定加重經紀人調查義務的同時,屋主也需善盡告知義務。 除了凶宅之外,另外也增列周邊環境與建物現況的調查,無論是負面的嫌惡設施(如殯儀館、垃圾場、掩埋場、焚化場、顯見之私人墳墓等),或者是正面影響的機構(如學校等);另外還有建物目前使用狀況(如是否為工業住宅、梁柱是否有顯見的裂痕等),都需如實呈現並告知,提升交易安全。(工商時報) ……………………………………………………………………………….. 新版不動產說明書 衝擊工業住宅 2015-09-23 自由時報〔記者徐義平/台北報導〕 新版不動產說明書預計10月1日上路,屆時凶宅、工業住宅、夾層屋等隱匿或違規使用的成屋將無所遁形,甚至連周邊300公尺的險惡與重要設施均須載明,此舉促使房地產買賣將更透明。房仲業者指出,新規定上路勢必會衝擊違規使用的工業住宅與夾層屋買氣。 根據內政部發布的不動產說明書應記載及不得記載事項修正規定,主要分為3類,土地(素地)、成屋及預售屋。其中屬於成屋記載事項增列部分,經紀人需進行凶宅調查並載明結果、增列建物目前管理與使用情況,包括是否為工業住宅、房屋有無夾層等事項均須載明,甚至進行周邊半徑300公尺範圍內的重要與險惡設施,調查項目包括超級市場、學校、寺廟、電塔、加油站等20餘項,另需記載是否為政府列管的山坡地住宅社區。 太平洋房屋法務室資深協理蔣美龍指出,過去凶宅、工業住宅以及夾層屋等項目並未強制要載明在不動產說明書上,經常引起買賣雙方紛爭,如今新版要求須增列記載更詳盡的資訊,其實有助於房地產交易更加透明,不過,對於工業住宅與夾層屋的買氣勢必會造成衝擊。 此外,針對停車位部分,必須進行長、寬及淨高的測量,機械車位還須記載承載重量,甚至連社區是否有獎勵容積的開放空間提供公共使用,均需記載於說明書上。 至於土地開發部分則主要增列須揭露土地開發使用限制,以及土地是否屬於山坡地範圍,國家公園區內的特別景觀區、生態保護區及史蹟保存區,以及水利法劃設公告的排水設施等均須載明。 預售屋部分則針對日照權及淹水情事進行調查,需在說明書上載明預售案基地毗鄰範圍內是否有以取得建照尚未開工或施工中建案,未來興建後會影響日照權,甚至需進行建案基地周邊半徑300公尺範圍內是否有申請水災淹水救助紀錄等項目,均需明載在不動產說明書內。 信義不動產顧問股份有限公司經理林淑珠指出,新版的不動產說明書上路後,部分新增列的記載事項並非網路系統可以查證,需要透過與公部門的函文才能夠進行調查,查證上可能需花費比較長時間。 …………………………………………………………………………… 購屋糾紛 漏水、隱瞞資訊居多 2015-09-23 自由時報〔記者徐義平/台北報導〕 根據房仲業者整理內政部2011年至2015年上半年的房地產消費糾紛件數,扣除其他原因外,以房屋漏水及隱瞞重要資訊的糾紛較多,5年來各產生1178件及769件糾紛,佔比各約14.9%、9.8%。 太平洋房屋法務室資深協理蔣美龍,其中隱瞞重要資訊部分便包括凶宅是否有明白告知,此舉也引發內政部注意,因此,在新版不動產說明書要求經紀人須載明銷售成屋是否為凶宅,並須詢問鄰居、鄰長及里長,進行一番實地調查。 根據內政部統計,2011~2015年上半年共發生7880件的房地產買賣糾紛件數,而且糾紛件數有逐年增加的趨勢,2011年全年糾紛總件數為1619件,可是2014年全年糾紛件數便來到1912件,4年糾紛件數增幅約18.01%。 蔣美龍表示,近幾年房地產交易市場熱絡,買賣間的消費糾紛也隨之增加,而糾紛原因除了其他以外,前3名分別為房屋漏水問題,占比約14.9%、隱瞞重要資訊,占比約9.8%、終止委售或買賣契約,占比約9.2%。

美河市案給我們的教訓

2015年10月02日00:16 作者:賈北松(立法院內政委員會簡任秘書) 美河市土地徵收案,由於地主蒙受鉅大利益的損失,而該利益又因明顯的行政錯失,流向開發廠商。 以各種不同名目描述的「公共利益」,向來是政府強制剝奪私人權益的「正當」理由。 現代法治國家,一方面主張充分尊重、保障私人權利,並貫徹正當法律程序;另一方面,卻允許政府合憲合法地,以「公用需要」、「因公益目的必要」、「興辦公共利益為目的之公共事業或公用事業必要」等寬嚴不一的理由,遂行屈迫個人承擔特別犧牲的苦果。 政府或不特定多數民眾,高舉公益大旗,強使少數人犧牲以成就「多數人福祉」,這樣沈重的風險負擔,隨著法治認知的深化,自不能讓受害人心服。公益必要性的質量分析與合理補償,當然就成為接受其正當性的必要條件。 美河市徵收逾越私權侵犯的紅線 美河市土地徵收案,由於地主蒙受鉅大利益的損失,而該利益又因明顯的行政錯失,流向開發廠商,終於讓我們有機會反省,我國法制中,私益維護的最後界限。 本案的土地徵收法源,在於大眾捷運法與土地徵收條例。 對於徵收標的,大眾捷運法第6條,立法機關本已授權,「大眾捷運系統需用之土地」,主管機關得依法徵收或撥用。第7條進而擴大「需用土地」的取得範圍,至不具必須合理性的「大眾捷運系統路線、場、站土地毗鄰地區土地」。86年修正時,更立法解釋列示「毗鄰地區土地」,幾至主管機關可以任意界定,兼以允許徵收與聯合開發雙軌併行,於取得「需用土地」後,變更用途並移轉所有為興建聯合開發的華廈高樓,顯然已屬過度侵害私權。 至於取得私有土地的方式,本法與土地徵收條例均明定,「得依協議價購、巿地重劃或區段徵收方式取得之;經協議不成者,得由主管機關依法報請徵收。」,「應先與所有權人協議價購或以其他方式取得;所有權人拒絕參與協議或經開會未能達成協議且無法以其他方式取得者,始得依本條例申請徵收。」巿地重劃或區段徵收,係以地易地方式,本文暫不置論。 協議價購,為主管機關報請徵收的先行必經程序。交通建設之所在,地價飛漲之所在,捷運系統行經之處尤然。地主惜售,協議難成,均是人情之常。以往徵收實務顯示,主管機關多有視協議如過場,只重滿足形式的法律要件,卻未盡貫徹協議化解民怨公私協力的功能。 法院亦曾對主管機關此種心態與作法,於判決中具體指責。明揭「議價購買程序應屬表彰徵收之重要程序,亦即國家為公共利益所需,而為獲取私人不動產已窮盡方法仍不可為,故徵收是否合法與協議價購程序之實踐有絕對關連性。」(臺北高等行政法院99年訴字第1931號判決),「需用土地人於辦理協議價購或以其他方式取得公共事業所需土地時,自應確實踐行該條所定協議之精神,不得徒以形式上開會協議,而無實質之協議內容。」(最高行政法院102年判字第 371號判決)。此即社會蜂評,政府協議價購不成,翻臉就改以徵收迫從,協議程序已成政府的遮羞布,民怨於焉叢生。 協議所以多流形式,除地主不計價格的惜售外,「協議價購,應由需用土地人依市價與所有權人協議」所稱的「市價」,政府與人民認知懸殊,造成協議難成。再加上聯合開發後,發生開發利益移轉政府,甚至開發商,更使人民難以忍吞。 行政上公平與犧牲的市場化 土地徵收,是政府合法財產利益重分配的手段。傳統上,以鼓掌授獎作為少數人特別犧牲造福大眾補償的思維與作法,無法衡平處理社會利益的重新分配。 當政府必須積極興利開辦各種事業,如科學工業園區設置管理條例第12條、促進產業升級條例第25條、產業創新條例第42條、發展觀光條例第14條、獎勵民間參與交通建設條例第11條、離島建設條例第8條、促進民間參與公共建設法第16條、運動產業發展條例第28條、商港法第7條、國際機場園區發展條例第11條、農業科技園區設置管理條例第11條,均有類此(甚或更嚴苛)的剝奪條款,這正是近年土地正義訴求的根本原因。 第732號解釋,一仍舊貫,以「比例原則」作為政府徵收合憲合法的評價基準。政府徵收人民財產,本質亦屬政府與人民間的買賣契約。但在徵收案件,人民既喪失了原有的拒賣權,就應相對對於徵收要件與補償,予以嚴格審查。 易言之,除了「比例原則」外,徵收目的的必要性與不可替代性,或許更是徵收合憲的前提條件。此尤其在「有利他人的徵收」案件,在徵收私人土地後,移轉其他私人,或供作政府開發基金之需,都不能輕率地僅以利益大小比較判斷之。 更重要地是,即或徵收案係屬必要,人民合理的犧牲界限何在? 前述,主管機關應以市價辦理徵收。徵收計畫書,亦應就補償金詳為規劃。具體言之,即或補償金額高低,不能消弭對財產權侵害的本質。但在具體案件,徵收後續聯合開發利益的合理分配,仍有不可忽視的促進異議歧見融合的功能。 以美河市案為例,坊間估計開發廠商獲利高逾百億。如果,當初聯開案,能更考量人民權益,將未來開發後的待實現鉅額獲利,可以合理分配於原始地主,會不會更降低徵收案的侵略性呢?當年的市長與主司官員,如能一念及此,會不會備受仰戴? 最後,法制上眾多徵收法律中,都欠缺原主買回與隨時審查機制的設計。而隨時審查,是確保公益繼續實現的必要手段;地主買回,更是保障地主權益,不至於永遠無法回復,藉以化解人民疑慮的方式。制度設計的欠缺,留下了信任的距離與圖利的想像空間。 公共利益,不能再是隨意揮舞的尚方寶劍 大法官732號解釋,限縮大眾捷運系統的徵收範圍,嚴格其徵收條件,且對其在憲法權利體系賦予新義(合法居住者之居住自由權),當然應該給與掌聲,然而仍囿限於以公共利益的量化比較,決定徵收的合憲與否,難免仍留有遺憾。 土地徵收條例與大眾捷運法等上開類此思維的法制,是以民主法治自許的現代國家,合法地將「公益」作為遂行剝奪人民財產權益的尚方寶劍。 寶劍揮舞擋者披靡,但整套徵收制度,卻遠離公益的合理評價,欠缺經濟市場思維,更缺乏監督糾正的有效運作。公益也者,人言人殊,了無共識。私益被奪,憤懣滋生,餘恨長存。政府、地主、開發商與社會,四輸之局頻頻登演。美河市等徵收案抗爭頻繁發生,如果不能正本清源,毋寧正是社會情感的合理發抒,也不會絕跡於今日明天。