物權優先購買權之競合

地政手扎

問: 甲為土地所有權人乙為地上權人,丙為該土地房屋所有權人試問若甲欲出售土地與第三方孰有優先購買權之適用?

相關法條

土地法104條

基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

民法426-2條

租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之
權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人
於通知達到後十日內未以書面表示承買者,視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優
先承買權人。

土地登記規則97條

依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一

百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規

定,優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者,申請人應檢附優先購

買權人放棄優先購買權之證明文件;或出賣人已通知優先購買權人之證件

並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買,如有不實,願

負法律責任字樣。

依前二項規定申請之登記,於登記完畢前,優先購買權人以書面提出異議

並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告

之條件出賣者,登記機關應駁回其登記之申請。

優先購買權之先決條件

一、104條所定優先購買權是否以所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件?

先買權人於不動產移轉於第三人時有權向不動產所有人以意思表示使其負有移轉不動產於自己而自己負有支付所有人原與第三人所約定代價之義務,故亦為形成權之一種。此形成權行使需以所有人與第三人有賣賣契約條件之存在為要件。

(最高法院67年度第5次民事庭庭推總會會議決議)

二 房屋所有權人須為租地建築房屋之承租人

按民法426-2條立法意旨為達使用與所有之目的合一爰參照土地法104條規定增定本條,以此觀之若房屋所有權人非租地建屋之承租人即無法行使優先購買權,然房屋所有人屬向前手購買房屋承租基地者亦有適用(62年台上字2962判例)

若雙方皆有物權優先購買權孰為適用,以下臚列兩說:

地上權人優先說

按土104條第一項後段優先購買權之順序以登記之先後定之,則地上權固屬物權

必須於登記之後方成立而承租人之契約因不屬於物權無法登記當然無登記之先道理。又土地法102條規定租用基地建築房屋應於承租人於契約簽訂後兩個月內聲請為地上權登記,其立法目的為租用基地建築房屋之契約影響土地利用甚鉅,為免影響其他土地關係權利人過大且此契約性質與地上權設立目的無異,承租人應於期限內聲請地上權登記,然承租人不於期限內登記地上權係放棄其登記之權利,故之後於優先購買權之行使上自然無法優先於之後設定之地上權人之行使其權利。

承租人(房屋所有權人)優先說 (本文採之)

土地法104條立法目的為使基地與基地上之房屋合歸一人所有以盡經濟上之效用並杜絕紛爭,如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築使用當無該條規定之適用(65年台上字530號判例)。以該判例觀之無論是承租人或是地上權人最主要是需有建築房屋之條件下始得行使優先購買權,故乙雖為地上權人但並無建築房屋使用事實縱使乙行使該權利購買土地最後與房屋屬不同人所有無法達到土104條立法目的與該判例要旨,為其貫徹不動產物盡其用促進社會經濟發展應由丙適用優先購買權。