預售屋二次轉手是否應實價登錄

地政手扎

問題:實價登錄是否應該包含權利二次移轉買賣價格(預售屋買賣契約與權利買賣契約之價差) 舉例而言建商透過代銷業出售預售屋時原本跟甲簽約金額新台幣1000萬,後來甲與乙換約,簽約金額新台幣1200萬,又後來乙與丙換約,簽約金額新台幣1400萬,致最後建物第一次登記後的買賣契約是建商與丙擬定私契是否應該實價登錄?

肯定說:

建商推預售屋到第一次登記交屋時往往需費數年以上,這期間預售屋成交價格常有市價的波動空間,建商或多或少都有跟一些固定的大客戶配合興建銷售房屋,在興建過程中先賣一部分與大戶藉以在早期即可回收部分資金但這些客戶事後藉由換約買賣近而獲利了解而墊高最終房屋價格,在整個過程中既不需繳納房屋契稅亦不用繳納其他過戶規費跟手續費,最後連綜合所得稅也不報繳實屬商業社會裡的法治交易漏洞。為維護實價登錄交易及時且真實之價格意旨此權利轉手買賣應納入實價登錄的範圍。臺北市政府地政局102年11月11日北市地開字第10233287801號(下圖)裡認為預售屋之轉手交易仍屬平均地權條例第47條第3項應申報登錄的標的。

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否定說(本文採之)

實價登錄的立法目的係房地產交易價格長期以來不透明造成權勢之人和一般上班族在詢價簽約時產生資訊的長期不對稱,商業社會的買賣契約本有其交易的隱私與自由但在這樣的民意要求之下立法者認為交易隱私必須要做退縮,政府規定揭露實際成交的價格讓附近或是同一建案的民眾可以當作買賣的參考。平均地權條例第47條第1、2項規定土地所有權移轉或設定典權時,權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內,檢同契約及有關文件,共同申請土地所有權移轉或設定典權登記,並共同申報其土地移轉現值。又內政部為防止預售屋買賣之交易資訊漏洞故修正不動產經紀業管理條例第24-1條第2項規定經營代銷業務者,對於起造人或建築業委託代銷之案件,應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內,向主管機關申報登錄實際成交案件,期待此修法讓預售屋交易從此透明化,值得深思的是此法條僅規範代銷業者,卻無規定自建自銷的建商也要實價登錄,新措施能否有效反映房地產真實價值,已值得玩味。由此可見該法僅規範權利買賣於第一次總登時將已成為不動產之權利買賣契約申報登錄且上述二法並無指出權利買賣後之二次轉手需要跟隨實價登錄,按法律制定實價登錄要求人民的隱私權與契約自由退縮,為保障個人生活私密領域免於他人侵擾及個人資料之自主控制,隱私權乃為不可或缺之基本權利(大法官釋字603號參照)。而人民之締結契約自由,為憲法第十五條及第二十二條所保障,國家對上開基本權利之限制,應以法律定之(大法官643號理由書參照)。是以我國要求採舉絕對的法律保留,然地政局認定實價登錄範圍採擴張解釋到二次權利買賣之方式而限制人民上述之權利似有討論空間。再者內政部內授中辦地字1016037878號指出代銷契約期間成交之預售屋案件買受人又自行或委託他人轉售於第三人(簽訂權利買賣契約),並與起造人或建築業更換契約(買受人名稱),則不動產代銷業僅需申報登錄第一次成交案件資訊,第二次轉售之案件資訊無須申報登錄(下圖參照)。

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綜上所述,此內政部解釋令雖早於地政局但大法官釋字278號所示行政主管機關就行政法規所為之釋示,係闡明法規之原意,固應自法規生效之日起有其適用。惟在後之釋示如與在前之釋示不一致時,在前之釋示並非當然錯誤,於後釋示發布前,依前釋示所為之行政處分已確定者,除前釋示確有違法之情形外,為維持法律秩序之安定,應不受後釋示之影響。況內政部為地政局之上級主管機關若雙方對於通案處理方式有不同意見時應該基於信賴保護原則先於內部開會協商而不應表現在外之不同意見而使人民有無所適從之窘境,協調未決之前內政部發布的解釋令適用範圍為全台灣行政區域故應優先適用為宜,且若以地政局解釋函為主恐造成台北市的首善之都對於二次移轉要登記但是其他的新北市、台中市等直轄市反而不需登記之奇異現象,故本文認為在內政部上述解釋令未廢止前該二次轉讓應不需申報實價登錄。