每坪實價 大安區比東京貴100萬元 工商時報

2015年11月20日 04:10  記者蔡惠芳/台北報導 央行總裁彭淮南曾談到,台北市房價如果以室內實際坪數來計算房價,應該不比東京便宜。根據住展雜誌昨(19)日公布的最新調查顯示,台北市預售新屋的平均公共設施比,已飆上34.2%;其中「首善之區」大安區,若依公設比反推每坪實價,直逼270萬元,比日本東京的平均單價貴了100萬元。 住展雜誌昨天公布最新調查指出,台北市新成屋和預售屋截至2015年11月15日止,平均公設比達34.2%;其中,大安區2015年新推出預售新案的每坪平均單價133萬元、平均公設比為35.7%,若比照日本扣除公設比與約15%的附屬建物反算,則「實坪」價為每坪269.8萬元。 何世昌表示,根據「全球房地產指南」東京平均房價每坪約新台幣110萬元,踢除中古屋後、估計每坪不到170萬元;台北市實坪房價若比照日本只有室內實際使用面積計價,則再扣掉約15%的附屬建物坪數,平均實坪價竟高達176.8萬元,沒有比東京便宜。 住展雜誌統計,台北市預售新屋2015年平均公設比已飆到34.2%,比去年略降0.3個百分點,為歷史次高水位;新北市則持續攀升至31.8%的歷史新高,較去年上揚0.2%。 反觀公設比25%以下的房子,可謂「絕版」了,首見「掛蛋」。 住展雜誌企研室經理何世昌表示,今年首次公開的100多個新案中,有5筆新案公設比突破40%,只有2案低於30%以下。若想在台北市買到低公設的新房,已不容易。 何世昌指出,今年前3季北市新成屋、預售屋平均成交行情為每坪89.8萬元,若扣掉公設比34.2%,則台北市每1實坪房價為136.5萬元。若比照日本只有室內實際使用面積計價,則再扣掉約15%的附屬建物坪數,平均實坪價竟高達176.8萬元。 新北市預售新屋的公設比,也居高不下。今年前3季新案平均成交行情為每坪42.5萬元,扣掉公設31.8%後的房價為每坪62.3萬元;若再扣掉約15%的附屬建物坪數,實坪價高達82.7萬元。 何世昌分析,大台北都會區新案公設比居高不下,原因主要是建築法規要求設立必要性公共設施、建築基地縮小、建商普遍規畫休閒性公設等因素;營建署雖然曾想修改登記制度,惟迄今仍沒下文。

Tonymoly 托尼魅力 研究報告

  圖中清秀甜美之代言人為4minute女子團金泫雅김현아 Tonymoly Co Ltd토니모리 托尼魅力(魔法森林) (KRX:214420) 最年來席捲各地的韓流除了偶像劇美美發亮的明星之外,劇中人物所使用的美妝產品也因應韓劇的輸出而在世界美妝市場上攻城掠地,據韓國國際貿易協會統計2014年化妝品海外銷售額達到15億美金相跟去年相比幾乎是1倍的成長。

房地合一新頒法令介紹

第4條之4(課稅範圍) 一、課稅對象(納稅義務人): (一)個人: 1.中華民國境內居住之個人。 2.非中華民國境內居住之個人。 (所得稅法第14條之4及第7條參照) (二)營利事業: 1.營利事業之總機構在中華民國境內。 2.營利事業之總機構在中華民國境外。 (所得稅法第24條之5及第11條第2項參照) 二、課稅標的(土地部分不適用所得稅法第4條第1項第16款之規定): (一)房屋。 (二)房屋及其坐落基地。 (三)依法得核發建造執照之土地。 (四)以設定地上權方式之房屋使用權(限105.1.1.以後取得者;以下簡稱房 屋使用權) ※配合農業政策,依農業發展條例(以下簡稱農發條例)規定申請興建之農舍 (農發條例第19條參照),維持適用舊制。但未配合農業政策供農業使用 者,仍屬新制課稅標的。 三、適用新制之要件: (一)要件一:105.1.1.以後出售之房地。 (二)要件二:105.1.1.以後取得及104.12.31.以前取得且持有期間在2年以 內之房地(104.12.31.以前取得之房屋使用權除外)。 ※依所得稅法第14條之4第3項規定,出售之房地如係繼承或受贈取得者,得 將被繼承人或贈與人持有期間合併計算。(所得稅法第14條之4第3項參照   ) ※105.1.1.以後出售因繼承取得之房地符合下列情形者,適用舊制: (一)納稅義務人於104.12.31.以前繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有 期間在 […]

房地合一課徵所得稅申報作業要點

壹、總則 為利納稅義務人依所得稅法(以下簡稱本法)第四條之四、第四條之五、第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定計算及申報房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)交易所得,特訂定本要點。 個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易下列房屋、土地,應依本要點規定計算房屋、土地交易所得,課徵所得稅: 房屋、土地交易日之認定,以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者,依其規定: 房屋、土地取得日之認定,以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者,依其規定: 房屋、土地持有期間之計算,自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。如有下列情形者,其持有期間得依下列規定合併計算: 個人依本法第十四條之四規定計算房屋、土地交易所得,減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,應按規定稅率計算應納稅額申報納稅,不併計綜合所得總額。 個人交易房屋、土地,除符合下列情形之一免辦理申報外,不論有無應納稅額,應依本法第十四條之五規定,於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算三十日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向該管稽徵機關辦理申報;其有應納稅額者,應一併檢附繳納收據。 個人依前點規定辦理申報,應向其申報時戶籍所在地之稽徵機關辦理。但非中華民國境內居住之個人,應向房屋、土地所在地稽徵機關申報。交易之房屋、土地為信託財產者,除受益人為營利事業外,得由受託人依前點規定向該管稽徵機關辦理申報納稅。 個人未依本法第十四條之五規定申報交易所得、未依實際成交價額申報或未提供實際成交價額之證明文件者,除稽徵機關已查得交易時之實際成交價額外,應參酌下列時價資料認定其成交價額: 本法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之成本,認定如下: 個人除得減除前點規定之成本外,其提示下列證明文件者,亦得包含於成本中減除: 個人除得按前二點規定減除成本外,得再減除依土地稅法施行細則第五十一條規定經主管稽徵機關核准減除之改良土地已支付之下列費用: 本法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之取得、改良及移轉而支付之費用,包括交易房屋、土地所支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等,不包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。未提示上開費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之五者,稽徵機關得按成交價額百分之五計算其費用。 符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第二條規定,個人與其配偶得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者,於適用本法第四條之五第一項第一款第三目有關交易前六年內未曾適用自住房屋、土地免納所得稅規定時,該個人與其配偶得個別認定。 個人依本法第十四條之四第一項規定計算之房屋、土地交易損失,得於交易日以後三年內自依該條規定計算之房屋、土地交易所得中減除,不適用本法第十七條有關財產交易損失扣除之規定。依本法第十四條第一項第七類規定計算之財產交易損失,不得自依本法第十四條之四第一項規定計算之房屋、土地交易所得中減除。 本法第十四條之四第三項第一款第六目「個人以自有土地與營利事業合作興建房屋」規定,其適用範圍包括個人以自有土地與營利事業合建分屋、合建分售、合建分成或自地自建。 本法第十四條之八有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定,個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住,且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用;以配偶之一方出售自住房屋、土地,而以配偶之他方名義重購者,亦得適用。 個人有第一點規定之房屋、土地交易,符合下列情形之一者,該個人認屬本法第十一條第二項規定之營利事業,應依本法第二十四條之五規定課徵所得稅,不適用本法第十四條之四至第十四條之八規定: 營利事業依本法第二十四條之五規定計算房屋、土地交易所得,應依本法及營利事業所得稅查核準則規定辦理,且不得減除依土地稅法規定繳納之土地增值稅,其計算及申報方式如下: 總機構在中華民國境外之營利事業依本法第二十四條之五第四項規定交易境外公司股權,其股權持有期間、持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方式及應檢附之證明文件如下: 個人逾本法第十四條之五規定期限繳納房屋、土地交易所得之應納稅額者,應依本法第一百十二條規定加徵滯納金及移送強制執行。 (一)一百零三年一月一日之次日以後取得,且持有期間在二年以內之房屋、土地。 (二)一百零五年一月一日以後取得之房屋、土地。 個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權,其交易視同前項之房屋交易。 貳、交易日、取得日及持有期間 (一)因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權,為拍定人領得權利移轉證書之日。 (二)無法辦理建物所有權登記(建物總登記)之房屋,為訂定買賣契約之日。 (三)本法第四條之四第二項規定之房屋使用權,為權利移轉之日。 (一)出價取得: […]

因繼承取得不動產仍沿用舊制

財政部表示,房地合一課徵所得稅的新制度將從105年1月1日起施行,個人在那以後交易的房屋、土地,如果是在103年1月2日以後取得、而且持有期間在二年以內,或者是在105年1月1日以後取得,就應依新制規定計算房屋、土地交易所得,課徵所得稅。為了保障現行自有房屋者的權益,依據財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令的內容,個人交易因繼承取得的房屋、土地,如果是在今年12月31日前就已經取得的,免適用新制,仍按現行課稅制度計算房屋部分的交易所得,併入綜合所得總額,於次年五月底前辦理結算申報。【年底前取得者適用舊制】財政部說明,新制度原則以取得日及交易日在明年1月1日以後,才納入課稅範圍,但個人如果來不及出售就死亡,繼承人取得房地的時點及原因也就不是可以控制的,所以應該將被繼承人取得時點納入考量,納稅義務人在明年1月1日以後交易因繼承取得的房屋、土地,如果是在去年1月2日至今年12月31日間繼承取得,而且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在兩年以內,或是交易的房屋、土地是被繼承人在今年12月31日以前取得,且納稅義務人在明年1月1日以後繼承取得等情形,就仍應依舊制計算房屋部分的財產交易所得併入綜合所得總額,辦理結算申報。財政部指出,依照所得稅法第14條之4第3項第1款第7目新制度規定,交易的自住房屋、土地,課稅所得限額四百萬元以內可免納所得稅,超過四百萬元部分則是按最低稅率百分之十課徵所得稅,為避免納稅義務人適用舊制反而造成稅負較重的不利影響,如果交易的房地符合同法第4條之5第1項第1款自住房屋、土地的條件,也可以選擇改按同法第14條之4的新制課稅規定計算房屋、土地交易所得,並依同法第14條之5規定,在完成所有權移轉登記日的次日起算三十日內辦理申報納稅。【年底前取得符合自用者可改適用新制】沒有在期限內辦理的話,最慢可以在交易日次年五月底前逾期自動補報及補繳稅款,免按舊制規定辦理結算申報。此外,納稅義務人已依新制規定申報房屋、土地交易所得,如果日後考量新、舊制稅負差異,認為採舊制較為有利的話,也可以在交易日次年五月底前註銷原新制申報案件,改按舊制規定計算房屋部分財產交易所得併入綜合所得總額,辦理結算申報。 【104/08/19/台財稅字第 10404620870 號】 一、 納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地,符合下列情形之一者,非屬所得稅法第4 條之4第1項各款適用範圍,應依同法第14條第7 類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額,於同法第71條規定期限內辦理結算申報:(一)交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月 31日間繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在 2年以內。(二)交易之房屋、土地係被繼承人於 104 年12月31日以前取得,且納稅義務人於 105年1月1日以後繼承取得。二、 前點交易之房屋、土地符合所得稅法第4 條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地者,納稅義務人得選擇依同法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得,並依同法第14條之5規定於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30 日內申報房屋、土地交易所得,繳納所得稅。三、 納稅義務人未依前點規定期間內申報,但於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前依所得稅法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得,並自動補報及補繳稅款,稽徵機關應予受理,惟應認屬逾期申報案件,依同法第 108 條之2第1 項有關未依限申報規定處罰;該補繳之稅款,得適用稅捐稽徵法第48條之1規定,免依所得稅法第108條之2第2項規定處罰及加徵滯納金。惟應依各年度1月1日郵政儲金1年期定期儲金固定利率,按日加計利息,一併徵收。四、 納稅義務人已依第二點規定選擇按所得稅法第14條之4及第14條之5規定計算及申報房屋、土地交易所得,於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前,得向稽徵機關申請註銷申報,並依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得,併入綜合所得總額,於同法第71條規定期限內辦理結算申報。 財政部北區國稅局表示,營利事業繳納之土地增值稅,若係出售新制房地,依所得稅法第24條之5第2項但書規定,不得列為成本費用,亦不得於收入項下減除;惟出售非屬新制房地者,依營利事業所得稅查核準則第90條第7款規定,應在出售土地之收入項下減除。北區國稅局指出,營利事業自民國105年1月1日起,出售同年1月1日以後取得之房屋、土地或103年1月2日以後取得並持有二年以內房屋、土地,應依所得稅法第24條之5第1項前段規定,按出售房屋、土地交易所得額,減除土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額申報課稅。北區國稅局指出,依據所得稅法第24條之5第2項本文規定,房地交易所得額係指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額,因該房地交易所得額已減除土地漲價總數額,惟避免重複減除,已繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。

信義房屋(9940) 研究報告(下) 代銷建設海外篇

建築事業―信義開發 信義很久以前曾經推過一個建案後續便無持續,近幾年確立了建築事業的大方向成立建設部門購買大量土地以供自建自銷(編按:一天到晚幫人家賣房子又累最後利潤大部分都被地主賺走~有機會當然也要自己蓋房子,賣還賺更多),這種思維模式就跟當年的王永慶董事長依樣,往上游做垂直整合鞏固利基點值得稱讚,不過要了解回收期間會比較長以後資金運用必需要更審慎規劃。信義謙石為他們近年來指標性的建案於2014年7月正式開賣,本案基地位置如下圖

信義房屋(9940) 研究報告(上) 仲介服務篇

信義房屋成立於民國76年主要從事於不動產仲介及代銷服務,時任政府開放不動產經紀公司成立且之後在民國88年不動產經紀業管理條例施行後同時間內政部陸續公布定型化買賣與租賃契約致使讓仲介業漸漸步入法制化的時代,經營步入軌道之後正式於 90年於台灣證劵交易所掛牌上市其後更於96年領先業界實行海砂屋、輻射屋及漏水屋等購屋保障帶領業界進入良性競爭。

空屋率與剛性需求

行政院主計總處每10年有做一次人口及住宅普查時有做空屋實際訪問調查,但是10年才做一次調查頻率太低也不符合現任工商社會與市場需求,普查項目有空閒住宅一詞並定義為:係指無人居住且未供其他用途之住宅,包括建商未售出之成屋(新建餘屋待售住宅)與擁有第二棟以上未經常居住之住宅。而內政部營建署認為空屋係指住宅存量中,可提供居住使用但卻未使用或低度使用之住宅單位。顯然主管機關為了不同行政目的對空屋有不同的定義並無統一標準,依稅務局的解釋顯然要完全沒有使用才叫做空屋、此番解釋跟人民所理解的空屋差距太大本文不表認同,然內政部的低度使用又要如何定義也是不容易,嚴格一點的話若房屋沒有設戶籍可能就是低度使用,畢竟投資客應該都不會把自己的戶籍設在想要買賣的房屋吧?內政部與主計總處之定義顯然比較接近一般人民所理解。

再見了五鉄秋葉原 PCDIY 轉載

文.圖/小Y   2015/2/28 上午10:29:45   ▲大亞百貨,台北市忠孝西路一段50號這棟亞洲廣場大樓,先是經過K Mall、統一元氣館、松崗時尚購物中心K Mall、松崗廣場,後來換上了五鉄秋葉原WUTU-AKIBA Mall進駐。時代的眼淚,五鉄秋葉原也在NOVA台北站前店關門同時說再見。迎接新來的,是華斯達克廣場HASDAQ PLAZA!