信義房屋成立於民國76年主要從事於不動產仲介及代銷服務，時任政府開放不動產經紀公司成立且之後在民國88年不動產經紀業管理條例施行後同時間內政部陸續公布定型化買賣與租賃契約致使讓仲介業漸漸步入法制化的時代，經營步入軌道之後正式於 90年於台灣證劵交易所掛牌上市其後更於96年領先業界實行海砂屋、輻射屋及漏水屋等購屋保障帶領業界進入良性競爭。

經營團隊

該公司前十大股東如下表

 

董事長為周俊吉先生(持有1.27%)、信義開發跟宇澔開發均為周先生家族所持有其子女並持有近6%的股份合計持有63%的股份屬於大股東持股非常集中的公司其優點不外乎是大股東跟小股東利益的方向是一致而缺點就是為典型的家族企業若將來子女接棒經營深受強大的考驗。主要營收為銷售佣金向買方收取1%向賣方收取4%的經營公司有別於一般的仲介公司採取加盟方式擴大經營。

營運概況

一、國內市場

據內政部統計處披露103年建物所有權移轉登記45萬8千棟較10年減少9%扣除贈與及其他原因買賣移轉登記為32萬棟較102年減少12%(5萬棟)。買賣交易棟數一直以來幾乎都集中在6個直轄市其中近幾年以新北市成交量屢屢創新高並於今年達到6萬餘棟佔全體19%、台中市居次為4萬8千棟、桃園市4萬4千棟14%居第三。今年因為房地合一稅修法之不確定因素而影響交易量104年第二季全台交易量僅7萬棟保守估計今年恐怕只有29萬棟的買賣交易量，且以新北市、基隆市及台北市減少25%、22%及19%最多其買賣棟數創下92年以來新低，成交量的大幅縮減簡單的歸類可說是成也新北市敗也新北市(如下圖)。

 

 

未來供需概況

據統計全台屋齡超過30年以上比率超過四成，老齡屋宅現為仲介市場主要的供給者跟需求，原因主要為新成屋離市區距離遠通勤不易、都更牛步遲無進展、新屋公設比過高，舉例而言同樣的權狀50坪房子在公寓的室內空間有45坪但是在23高樓的某新北市重畫區內室內空間僅有33坪甚至更少讓一般民眾無法接受，此外換算成室內坪數單價在北部地區屢屢超過70萬也超過一般上班族的負擔，綜上所述一般人民在換屋時以老舊公寓或是舊大樓為主要換屋需求。但是隨著台灣高齡人口的比例將由12%預計十年後增加到2成，長輩因為行動不便恐無法住在沒有電梯的公寓裡，建築及人口的老化終將衍生新成屋的需求。舉例而言本人從小長大的好朋友住在台北市區但是隨著他父母年紀增加已於2年前用800萬在淡水買新古屋給父母住，雖然離捷運站有點遠、通勤到台北市精華區不太方便但是父母雙方均為退休人士故也不以為意畢竟住得舒服才是最重要的選擇。近幾年10年內的新成屋僅有12%的房屋總存量但是交易的比例達到20%可資證明國人還是有強大的換新屋的需求。

二、仲介服務與店數

信義房屋與一般的仲介公司不一樣的地方在於採取全數直營店無加盟店的模式其缺點不外乎是擴張較慢、人事薪水較高、瓜分業務員的佣金、店租成本需要公司全部吸收等等，但優點就是服務品質較穩定、不向同業採取惡性競爭、維持整體市場的秩序、符合信義房屋的品牌方向而且幫業務人員吸收人事費用跟店面租金也可讓業務員可以無後顧之憂全力衝刺業績。薪資獎勵方式也有別於業界常態採取高底薪低獎金的方式其主要目的是吸引非仲介業的新人進入房地產以便給予完整的教育訓練，創辦人認為從事房地產的仲介打滾多年雖然業績傲人但是有很多習性特殊別於常人因而在人事上很難管理，故此方式可以吸引其他行業的優秀人才加入仲介服務又不至於沾染到惡習，所以我們常在人力銀行上看到信義房屋標榜月薪5萬高於同業但是獎金只有佣金的4%但是有一個前提條件就是要簽到15個以上的專約，所謂的專約就是賣方只能請信義房屋賣房子其他仲介不行的特殊合約各位讀者自己判斷一個月要簽15個專約容不容易喔。據本人所知還有分高專跟普專若6個月沒有成交通常主管會鼓勵新人轉為普專其底薪會大幅滑落到23000左右但是業績獎金會達到8%以上且團隊獎金通常會扣起來當作年終獎金藉此制度留取人才，所以如果待幾個月成交個幾件就離職對新人確實不划算也減低了跳槽別家的誘因。整體來說生意無絕對只要賺的到錢又讓消費者認同都是好方法。秉此而論開店數每年穩定增加10家店左右分布區域也是以大台北地區為主(如下圖)。

 

全國房仲業者店數約3516家店，近幾年展店最熱門的區域為出現在桃園縣光是民國100年店數增加超過100店就其開店區域觀察不外乎集中於桃園航空城的周邊與高鐵青埔站，開個玩笑話每次開車去桃園看棒球時沿路都是仲介店，其他都是空地一片荒涼尚未建設，因此都跑去仲介店問路呢~。財政部長張盛和認為房仲店開到跟便利商店那麼多有必要嗎這番話亦值得我們省思，資本主義所遵從的自由交易市場至今仍是我們所信奉不渝的真理，在這個觀念下應該經由市場機制去淘汰一些不需要或是沒有競爭力的店家無疑。至於台北市近幾年交易量持續穩定微幅下滑品牌仲介店數大致持平。信義的店數435家約佔全國8%左右，其市場占有率的計算根據財報揭露係以全台買賣移轉棟數為分母自行計算約為6%左右但是全台買賣移轉棟數若扣掉非經仲介交易之新成屋與屋主自售案件(比率約為兩成)其佔有率合理估計應該達到10%左右。值得警惕的是雖然總營收是逐年增加但是單店營收從2006年達3500萬後就逐年下降至今只有2500萬需求跟不上供給的速度可見端倪。歷年個體營收報表來看房仲佣金的營收大概佔整體的80%左右所以在102年度仲介收入首次突破100億元大關達到一個里程碑但因應103年的交易量縮減又回到85億左右，今年前10月營收又普遍下降20%故今年的營收恐會創下近幾年的新低預估至72億左右。