房屋買賣申報(舊制)

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一、前言

許多民眾在每年5月申報綜合所得稅時常常以為在賣屋時已經繳稅了所以不用另行申報,孰不知買賣房屋繳納的是契稅和土地增值稅,房屋買賣部分依照稅法規定要併入該年綜合所得稅申報,民眾若沒有申報不僅要補稅可能還要被國稅局罰0.5倍的罰款,不可不慎。(編按:筆者的周邊朋友往往高學歷但完全不知道有報稅這回事….)

二、法理依據

個人出售房地.png

 

俗話說政府愛財取之有道,國稅局跟人民要錢一定要有法律依據,從上圖可以讓讀者理解到自然人之不動產的交易理論上都要申報個人綜合所得稅,報稅基礎是實際成交金額減掉原始取得成本及因取得成本所支付的費用之餘額當作獲利的部位也就是稅法上的核實認定。土地因為憲法規定要繳土地增值稅故為了避免對不動產重複課稅,所以在申報時要拆分土地從不動產扣除並僅以房屋獲利部分申報,至於要怎麼申報跟拆分土地與房屋的比率原則如下

(一)(實際成交金額-原始取得成本-必要費用)X出售時房地比

 

房屋評定現值

   房屋評定現值+土地公告現值

 

財政部表示,個人出售房屋,依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定,應以交易時之成交價額減除原始取得成本及相關必要費用之餘額為歸屬房屋收入之財產交易所得。前開財政部83年函規定,個人出售房地,其原始取得成本及出售價格之金額,如經稽徵機關查核明確,惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格,應以房地買進總額及賣出總額之差價,按出售時之房地比例計算房屋之財產交易損益。簡單的說在一般的買賣契約如果有標示跟拆分房子跟土地的買賣價格那就用契約的房地比計算,如果沒有拆分價格那就用出售時的房屋評定現值佔房屋評定現值+土地公告現值之和的比率計算(財政部83年1月26日台財稅第831581093號函)
(二)實際房地總成交金額X出售時房地比X15%

根據104年故人出房屋財之財產交易所得計算規定,若國稅局僅查得或民眾僅提供實際成交金額而沒有提供原始取得成本且在台北市總金額7000萬以上、新北市6000萬以上及其他縣市4000萬以上及用上述公式計算。當初規定這條是有點為了要針對有錢人課徵所以若沒有當初原始取得成本或是前一次買價就國稅局就當作賺15%來課徵,意思是說若民眾賺的比15%少的話那就要想盡辦法提供前次買賣合約或取得成本不然很划不來。

 

(三)直接以房屋評定現值比例申報 舉例台北市非高級住宅為42%

請注意所得稅申報以誠實為最大精神,所以民眾若知道實際成交金額與取得成本理論上要依前項申報。但是若未提供交易時實際成交金額、或是稅捐機關未查得實際成交金額或原始成本者才得以推定核定方式課稅。一般民間代書若沒有認真弄清楚稅法的話常常就請民眾用房屋評定現值42%去申報,結果被國稅局打槍還倒罰0.5請大家要了解要沒有實際成交金額跟取得成本才可以用這個方式申報,而從101年開始房屋買賣已經實價登錄了,所以國稅局可以調閱資料的管道甚多可以跟仲介、建商、銀行或是前手拿買賣契約,所以國稅局要查到這些資料已經比以前容易太多了,請民眾不要抱著僥倖的心態在已知實際成交金額的情況下以此報稅。

成本與費用列入之規定

個人出售房屋,可減除的相關成本及費用如下:
1.成本方面:包括
  (1)取得房屋的價金。如個人出售因贈與而取得之房屋,依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算財產交易損益時,其得減除受贈與時該房屋之時價,應以受贈與時據以課徵贈與稅的房屋評定標準價格為準。
  (2)購入房屋達到可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、監證或公證費、仲介費等)。
  (3)當初這幢房子登記在自己名下前向金融機構借款的利息。
  (4)取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能,而且不是2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。
2.移轉費用方面:
為出售房屋支付的必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
取得房屋所有權後,在出售前所繳納的房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等,都是屬於使用期間的相對代價,不得列為成本或費用減除。
(財政部83年2月8日台財稅第831583118號函)

參考資料

釋字第 361 

個人出售房屋交易所得,係所得稅法第九條財產交易所得之一種。行政院於中華民國七十七年五月三十日修正發布之所得稅法施行細則第十七條之二,關於個人出售房屋所得額核定方法之規定,與租稅法定主義並無違背。依該條規定,個人出售房屋未申報或未能提出證明文件者,其所得額由主管稽徵機關參照當年度實際經濟情況及房屋市場交易情形擬訂,報請財政部核定其標準,依該標準核定之。嗣財政部依據臺北市國稅局就七十六年度臺北市個人出售房屋所得額多數個案取樣調查結果擬訂之標準,於七十七年六月二十七日以臺財稅字第七七○五五三一○五號函,核定七十六年度臺北市個人出售房屋交易所得,按房屋稅課稅現值百分之二十計算,係經斟酌年度、地區、經濟情況所核定,並非依固定之百分比訂定,符合本院釋字第二一八號解釋之意旨,與憲法並無牴觸。

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