個人投資者怎麼買DST?

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中國投資者如果想在美國投資實體房地產,即使是相對省心的三重淨租賃地產,仍然繞不開房產中介,地產律師,評估師並在專業人士的幫助下,親自過目合約,火眼金睛地挑出所有漏洞,一一補上。由於合約細則及政府用地規定冗長復雜,非專業人士很難將其理解透徹,若不聘請專業人士把關,投資者往往會對地產價值做出誤判,甚至做了虧本買賣也渾然不覺。商業地產評估師陳萌說,久經商場的本地投資機構往往能看破商業地產中的玄機,購買潛力股,她曾評估過一塊位於曼哈頓上城的商業用地,原業主於2013年以1800萬美金的價格售給了一家投資機構,一年後,接盤的機構又以3320萬美金的價值向銀行申請抵押貸款,是什麼原因讓該地產的價值在一年內如此瘋漲?原來,該投資機構在2013年接盤這塊地時,它只是一個加油站並附帶一個小型便利店。原房主也並不清楚該寶地的價值,權當普通加油站及便利店的價格賣出,熟料,慧眼識珠的接盤機構配有專業的投資顧問團隊,深知此地還可作為各類商鋪,辦公樓等用途開發,容積率達2.0。不僅如此,它還能以6.5的容積率建造社區服務設施,如診所,老年服務中心,學校等。而這些信息都巧妙地隱藏在冗長的政府用地分區規定中,非專業人士很難吃透,前房東也因此做了賠本生意。

美國特許金融分析師李巍對記者說,DST的出現,避免了購房前繁瑣的步驟,有效地填補了美國房地產信托領域的空白,著實為海外投資人打開方便之門。DST是Delaware Statutory Trust的縮寫,直譯為“特拉華法定信托”,是美國最流行的房地產信托產品之一。

DST的發行受美國證券交易委員會(SEC)監管,是美國法律允許的一種信托形式。它允許合格的投資者(Accredited investor) 和國際投資人通過私募的形式合資購買商業淨租賃地產。合格的投資者又分為機構和個人兩種。機構門檻較高,指的是資產超過5百萬美元的銀行、投資機構、或信托基金。而個體指本人及其配偶總資產超過100萬美元,過去兩年內年總收入超過20萬美元,或是跟配偶的年總收入達到30萬美元的投資人。但對國際投資者則無特別要求。簡而言之,DST是個人投資者和機構合作,通過一個信托(Trust) 來共同擁有一個物業,並每月收取租金收益。

面對動輒幾百萬美金的實體商業地產投資,並不是所有的投資人都能掏得起,而一些中小型的投資者就可以和專業機構一起通過DST購買優質的商業地產。其最小的投資額度為2.5萬美金,大大降低了投資門檻。

DST的另一大誘人之處在於稅務優惠,比如,物業每年的折舊可以算到租金收入之內,若折舊恰巧能抵扣租金時,業主可以不用為租金繳稅,在萬萬稅的美國,算得上一樁美事。

購買DST時,投資者需要申請一個美國稅號和銀行帳號,並要跟一個舉薦人(Sponsor)共同投資(Co-investor)該DST項目。通常,舉薦人占投資股份的10%,投資者占90%。誠然,天下沒有免費的午餐,舉薦人的股份也不是白拿的,他得負責尋找標的物業,對物業進行調查,協調DST的日常管理,監督租客信用,處理租客違約等突發事件,並負責物業最終出售。同時,舉薦人還擁有至高無上的話語權,何時出售及如何打理DST都由舉薦人拍板決定,投資者無權干涉。

正所謂聞道有先後,術業有專攻,不同的舉薦人有不同的側重點,有些做零售業地產,有些做醫療項目,比如牙科和各類診所的物業,投資人若想分散風險,最好的方法是使用不同的舉薦人,對各類物業進行優化組合,對衝風險。目前,美國有超過40家推薦人,多為大中型房地產投資公司和公募及私募REIT的管理者。

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