住家使用與自用住宅之差別

工業區、商業區違規當住宅使用屢有所聞,甚至還有工業宅的大字放在廣告的標語上,建商在工業區土地規畫供般住宅使用,不過因為設計上以工業廠房標準,所以樓高規定3.6公尺,配置承重量較大的電梯,樓梯間距較住宅寬等較難符合真正居住的使用途徑。商業區的住宅規範相比工業區較寬鬆,若當初規劃時欲以住宅使用,通常建管審核之建築設計圖就會設計公共空間無茶水間跟浴廁,室內規劃完整衛浴設備等可見端倪(編按:蠢蠢欲動)。不過近幾年主管機關已有注意上開問題,故在建照核發時於附表正面表列非屬住宅,集合住宅等類似用途樓層高度超過3.6公尺不得變更為集合住宅使用,並應於產權移轉及房屋銷售時列入交代跟以前負面表列方式大不相同。 實務上都發局人員現場稽查民眾常拒絕其進入屋內造成稽徵困難,往往只能透過從外部陽台看有無曬棉被、查水表等旁敲側擊方式認定,若要以行政程序法強制進入恐又耗費行政資源跟社會成本,筆者認為政府機關在不動產的認定上一向有個固定模式就是重視事實現況,從南投民宿到宜蘭種農舍皆有此現象,屢屢地方政府想出變更回饋機制尋求解套,但難度在於回饋對象與金額計算、收取對象卡關,簡單說違規使用人繳錢給政府,使其放寬組別無須變更使用分區令其從非法使用變成灰色地帶,重點是為灰色地帶不是就地合法,諸多非法律人士恐以為就此合法筆者在此強調此乃純屬誤會。 大直大灣北段案例 從C1商旅著名的美福飯店開始(編按:商業使用標準示範!),從上圖看到整區即是完整的商業區且劃分明確,毫無住宅區的配置符合後期都市計畫街廓原則,都市計畫委員會決議過放寬使用管制的規定,取消1/2樓地板面積限制,樓高由40公尺放寬為70公尺但還是嚴格限制住宅使用。據報載該區有1675戶違規作為住宅使用,筆者解釋一下所謂住宅使用的方式為跟稅捐機關申請住宅認定,故該區住戶不僅作為日常住家使用還跟稅捐處申請1.2%住家用房屋稅,讀者可能會覺得奇怪明明是商業區稅捐處怎麼會審過呢?就像斯斯有兩種一樣,住家使用也有兩種系統,一種是都市計畫的住家使用係根據建築法規及都市計畫分類主管機關為都發局,另一種是稅捐處的住宅使用而核課不同稅率主管機關為財政局,聽起來很簡單吧?兩種系統採雙軌制,你走你的認定、我走我的認定,彼此不相往來資訊不互通,而兩個單位對於住宅或住家的核定方式不同,稅捐處是採實質課稅原則,意思就是民眾的房子做甚麼使用就課甚麼稅,營業使用就課3%、住家用自住就課1.2%,而都發局認定方式如前圖採使用分區劃分,雙軌制的採行邏輯性通嗎請讀者思考。原本井水不犯河水的雙軌制在柯市長下令之下,都發局可以直接調稅捐處的住家用稅籍資料為依據,對大灣北段的住家居民做認定近而開罰違規使用,建築法第91條處罰6萬到30萬元不等若屆期不改善可斷水斷電或命其強制拆除。現在該區居民已處於此窘境,筆者只能說當初買房子的時候建商有揭露商業使用的訊息嗎?若有的話那可怨不得人若沒有的話可找建商尋求法律途徑請求損害賠償。    

誠品。生活。研究分析(下)

香港銅鑼灣店,2012年8月11日開業,為誠品的第一家香港分店以旅人。台灣。多元。文化,位於銅鑼灣。零售面積達3.6萬平方呎的香港誠品,其中85%賣書,其餘為餐廳、茶室及設計家品的售賣點2015年2月26日,太古城中心公布指,誠品生活於2016年1月6日落戶一期永安百貨舊址,佔地兩層超過4.9萬平方呎,以「家」為概念,有47個生活用品專櫃品牌及首設的手作互動空間「Handmade Studio」,成為誠品生活在香港的旗艦店,此店是繼銅鑼灣及尖沙咀店後,誠品於香港開設的第三間分店,成為香港讀者的文化救贖。旗艦店座落於蘇州工業園區,於2015年11月29日開幕,建築面積逾13萬平方米,更推出「誠品居所」,將其中5.3萬平方米分拆成292個單位出售。上海店選址世界第二高樓上海中心大廈地下、52及53樓。地下會定位為針對大眾的文化生活聚落,52及53樓則定位為針對白領與會員的文化主題大堂,預計每日可吸引3至4萬人次。而第三間分店則落戶南山華潤城「萬象天地」,最快2017年下半年開幕。

誠品。生活。研究分析(上)

誠品名,源自古希臘文eslite,意指精英。現年66歲的誠品創辦人吳清友出生於台南縣將軍鄉的貧窮漁村,當時從台北工專畢業,立即進入專賣觀光飯店餐廚設備的誠建公司。31歲那年因故接下該公司的全部股權成為誠建的老闆,在日後逐漸飽和的市場下轉變為書店經營模式,2007年由於健康因素正式由女兒吳旻潔接班。誠品現在以兩家公司為營業主體,分別是誠品股份有限公司(下稱誠品)和誠品生活股份有限公司(下稱生活),子公司生活從誠品分割出來受讓原本商場事業部、餐旅事業部及不動產相關資產與負債,母公司誠品持有生活51%股權依會計原則歷年來須合併子公司報表,主要業務為販賣圖書與表演藝術,誠品於2002年辦理現金增資於此時引進了童子賢等人入股成為股東以下股東表參照。

居住正義論壇IV 都市發展與容積政策

首先容機制度的介紹,容積是引導都發工具,要考量整體都發趨勢和容受力,容受力是已訂,不同都市條件賦予容積率,透過基礎設施、捷運系統,可以承載容積是提升的,容積應有全民共享。容積移轉是發展權移轉概念,美國1960年代有關歷史建物和古蹟有拆除改建壓力,以容積移轉方式使文資保存、因應發展需求,紐澤西松樹保護區是劃為保護區,透過容積移轉保護自然做完善規劃。接著就辦理情形報告文資保存有兩種,古蹟和大稻埕,一種是公保地一種容積代金,目前尚未實施,古蹟移轉是依照文資法辦理,補償所有權人權益,規定提出古蹟維護再利用機會,經過市府核定才能辦法。目前可以換1.5建評,八處管理良好。茶行也是相當良好。大稻埕容積移轉是首例,今年也是推動風貌維護三十週年紀念,若要辦理容積移轉,義務是提出建築維護事業計畫,經過都計審議核定才能辦法。移出容積可以換1.3坪,有75%完成。這是URS44,已經是重要活動節電。