住家使用與自用住宅之差別

地政手扎

工業區、商業區違規當住宅使用屢有所聞,甚至還有工業宅的大字放在廣告的標語上,建商在工業區土地規畫供般住宅使用,不過因為設計上以工業廠房標準,所以樓高規定3.6公尺,配置承重量較大的電梯,樓梯間距較住宅寬等較難符合真正居住的使用途徑。商業區的住宅規範相比工業區較寬鬆,若當初規劃時欲以住宅使用,通常建管審核之建築設計圖就會設計公共空間無茶水間跟浴廁,室內規劃完整衛浴設備等可見端倪(編按:蠢蠢欲動)。不過近幾年主管機關已有注意上開問題,故在建照核發時於附表正面表列非屬住宅,集合住宅等類似用途樓層高度超過3.6公尺不得變更為集合住宅使用,並應於產權移轉及房屋銷售時列入交代跟以前負面表列方式大不相同。

實務上都發局人員現場稽查民眾常拒絕其進入屋內造成稽徵困難,往往只能透過從外部陽台看有無曬棉被、查水表等旁敲側擊方式認定,若要以行政程序法強制進入恐又耗費行政資源跟社會成本,筆者認為政府機關在不動產的認定上一向有個固定模式就是重視事實現況,從南投民宿到宜蘭種農舍皆有此現象,屢屢地方政府想出變更回饋機制尋求解套,但難度在於回饋對象與金額計算、收取對象卡關,簡單說違規使用人繳錢給政府,使其放寬組別無須變更使用分區令其從非法使用變成灰色地帶,重點是為灰色地帶不是就地合法,諸多非法律人士恐以為就此合法筆者在此強調此乃純屬誤會。

大直大灣北段案例

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從C1商旅著名的美福飯店開始(編按:商業使用標準示範!),從上圖看到整區即是完整的商業區且劃分明確,毫無住宅區的配置符合後期都市計畫街廓原則,都市計畫委員會決議過放寬使用管制的規定,取消1/2樓地板面積限制,樓高由40公尺放寬為70公尺但還是嚴格限制住宅使用。據報載該區有1675戶違規作為住宅使用,筆者解釋一下所謂住宅使用的方式為跟稅捐機關申請住宅認定,故該區住戶不僅作為日常住家使用還跟稅捐處申請1.2%住家用房屋稅,讀者可能會覺得奇怪明明是商業區稅捐處怎麼會審過呢?就像斯斯有兩種一樣,住家使用也有兩種系統,一種是都市計畫的住家使用係根據建築法規及都市計畫分類主管機關為都發局,另一種是稅捐處的住宅使用而核課不同稅率主管機關為財政局,聽起來很簡單吧?兩種系統採雙軌制,你走你的認定、我走我的認定,彼此不相往來資訊不互通,而兩個單位對於住宅或住家的核定方式不同,稅捐處是採實質課稅原則,意思就是民眾的房子做甚麼使用就課甚麼稅,營業使用就課3%、住家用自住就課1.2%,而都發局認定方式如前圖採使用分區劃分,雙軌制的採行邏輯性通嗎請讀者思考。原本井水不犯河水的雙軌制在柯市長下令之下,都發局可以直接調稅捐處的住家用稅籍資料為依據,對大灣北段的住家居民做認定近而開罰違規使用,建築法第91條處罰6萬到30萬元不等若屆期不改善可斷水斷電或命其強制拆除。現在該區居民已處於此窘境,筆者只能說當初買房子的時候建商有揭露商業使用的訊息嗎?若有的話那可怨不得人若沒有的話可找建商尋求法律途徑請求損害賠償。

 

 

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