從建商存貨盤點未來地產市況

房產新聞, 投資觀點

房地產景氣依舊詭譎多變,其中不變的是天天都有人問房價夠低可以進場嗎?本所採用上市建設公司所剩之餘屋切入分析房地產市場。簡單的說建設公司就像是麵包師傅,只要麵粉(土地)買進來後就要趕快烘培成麵包(房屋)賣出去,太久賣不出去賣相就差了利息壓力也跟著來。土地跟營造都可以貸款所以拚的是資金使用效率,一直屯著土地不是正常的建商處理方式。

揮題之前建商存貨定義先說明一下,公司對於所購入或換入之土地,於取得所有權前支付之購地價款,即應負擔之利息列記預付土地款放在流動資產,取得所有權後移到存貨科目列記營建用地:工地開始興建相關土地轉列在建土地,實際投入建成本即可明確歸屬之工程費用按工地計算列為在建工程,待工程完工始轉結為代售房地也就是成屋,並以成本與淨變現價孰低法為評價基礎,提列備抵跌價損失。一般建案從核發建照到領使照交屋約三年期間,2017年的季報以此反推應該是集中在2013年前後推出的預售案。

安泰地所認為真正可以代表建商存貨的定義為待售屋地,本所認為賣房子的觀念就像電影開賣的檔期,第一個周末的觀看人數幾乎就決定了整個票房的能量,若建商以預售屋方式開賣,在廣告預算都撒出去後三個月的業績基本上就決定整體的銷量,若是拖到成屋都還無法賣掉之後去化速度只會更慢。舉例推案一個月賣出1成那三個月就有可能賣4成,已交屋前繳交三成房款算,建商的財務壓力已經減輕很多發包出去的營造可能已經回本,過了此陣痛期就可以慢慢賣,是故讀者若有去預售屋現場想必有遇過一開賣銷售人員姿態低,但到後面姿態反而高的經驗吧,不用說代表該案子確實熱銷無疑。再者若貸款少代表取得成本低,試問該建商會減價賣剩餘的房子嗎??

上表為拆分存貨之後所顯示項目,周刊報導十大建商累積存貨高達2600億突破歷史新高。首先從單純的存貨金額來看,興富發與遠雄確實跟筆者想像中差不多存貨高達1100億,若加計興富發的子公司潤隆120億在反推市場上的推案銷量恐達到1500億之譜,應該是房地產市場上最大的供給無虞。據報導興富發的庫存主要是圓山一號院將近80戶比較難賣,日後推案主力都會是以小坪數為主。遠雄的庫存筆者推測應為近幾年在中和的大批建案,畢竟以遠雄造鎮的特性恐高達1000戶的量體,以遠雄發布新聞稿說已賣掉200億那庫存算一算也還有100多億不可謂不多,不過興富發和遠雄在國內也是著名的周轉率高、消化庫存快的建商,平心而論遠雄可以在一年內去化53億的庫存令人驚呼,代表他們的業務團隊確實有過人之處。至於之後的去化市況相信等來年財報出爐即可驗證。

華固的在建房地有170億看似嚇人,但查詢新聞稿應為景美的地上權案,該案量體甚大戶數高達700戶以上待年底交屋後可認列營收,該案當初可是以秒殺的速度完銷,粗估至少可以減少庫存80億以上,因此若扣除該案華固的庫存算是處於健康水平。長虹的待售房地裡2017年暴增80億在建工程來看殊不合理,經查詢後係把正在收租的大直新時代廣場和商辦長虹新世紀放在市場上待售,所以若扣掉正在收租的上述商場長虹的待售房地係無增加維持44億也還不錯。

上表為皇翔法說會揭露之庫存細節,像皇翔這樣辦法說會跟投資人解釋並揭露成屋推案與庫存的細目筆者可是大為讚賞,畢竟上市公司重視的就是資訊的揭露,讓投資大眾只要願意做功課都有機會了解近乎內部人資訊達到資訊平等,股民功課做越多才不會助長投機的氛圍,外資法人才不會動不動就放消息倒貨影響資本市場,皇翔在筆者心中可說是開了一家誠實商店呢! 話說回來皇翔的待售房地主要集中在皇翔御居與紫鼎超過200億,近幾年豪宅市場交易冷清基本上超過80坪的建案涉及豪宅稅可說是推不動,公司當初取得成本低所以當傳家寶慢慢賣也是合理處置,是故之前皇翔的淨利率雖然高但基本上都是搭著一兩件御居的銷售認列始然,並不是每一個案子都有30%以上的利潤,是以近兩年的淨利率下滑到20%筆者認為係反映現今不動產交易市場。

冠德也是推案處處開花,庫存雖然有200億但應該都是信義計畫區的興雅案,冠德並表示興雅是他們最後一個豪宅案,顯然也是不看好日後豪宅市場。宏普特地拉出來比較是因為它專門賣小坪數產品跟商辦大樓,待售房地僅有17億且長期維持該水準可說是上市建商之最,2013年新莊副都心重畫區各大建商胃口越來越大紛紛推出大坪數商品時,宏普不為所動在副都心捷運站推17~25坪格局AMAX總銷量51億也是快速完銷,筆者認為之後的房地產市場以剛性需求為導向小坪數格局會是主流,在此氛圍下宏普的推案無論如何不會是輸家。

安泰觀點

財報翻尋的過程中興富發帳上現金多達170億遠雄亦有90億之譜,近幾年不動產的翻漲兩家建商大量造鎮推案無疑是最大的贏家,是故雖然現在市況比較不好但公司憑著帳上的現金口袋夠深、應付人事開支費用無虞,再加上政府長年維持低利率也沒有利息壓力,上述所揭露之囤貨壓力各家建商並沒有想像中那麼大,甚至像皇翔建設把御居等豪宅當藝術品般貢著賣也是可想而知,故筆者認為除非他們的專案人員有訂出一定的銷售量,不然要降價到以前的價格賣是很困難的事情,建議有自住需求的朋友可以留意目標區域的房子,畢竟有好的生活品質才叫賺到財富喔!

 

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