冠君產業信託Championship REIT 投資研究(上)
前言
筆者從事不動產投資多年對於投資優質物業總是有殷殷期待，畢竟A級物業在不動產上可是有多項優點與保護、好處可說是數也數不盡，例如跟房客租金的談判及銀行的融資利率等均可以談到很好的條件，以投資角度思考若哪天連A級的商辦價格都撐不住，那這個國家的經濟結構勢必出了很大的問題，每個國家的A級物業市場上收益率往往只有3%不到是有它的深層原因。
是故在二級城市投資住宅或商辦期待報酬率8%，跟市中心A級商辦收益率僅3%的選擇一直在筆者心中盤旋不已，此時REITs的好處立刻展現無疑，我們一般中產階級無法投資的物業REITs可弭補其缺點，冠君信託的花園廣場(花園道三號)提供5%的租金收益讓筆者不得不列為投資研究的選項。冠君產業信託為香港鷹君集團分拆出的房地產信託基金，冠君的資產為花旗廣場與朗豪坊寫字樓與商場，該信託於2006年集資上市63億港幣，招股價為5.1元，上市初期鷹君、嘉里建設分別持有49%與5%，但截至2018年鷹君增加持有至65%。2017年租金總額為24億港幣較前年增加11%，成長主要來自於花園道三號的出租率提高，由於2015年簽定的重大租約開始產生全年效應，使該物業出租率提升到90%的水準，租金收益上升20%。香港租辦公室的成本包含按金(押金)相當於三個月租金、上期租金、空調費與管理費(三個月以平方呎計算)、差餉及地租，印花稅約按契約總價的0.5%~1%不等，業績收入表如下。
昔日花旗廣場 今日花園道三號
總面積163萬8千平方呎可租賃面積126萬平方呎，香港三大發鈔銀行務業包括兩棟47樓冠君大廈及37樓中國工商銀行大廈、一個零售平台接合及可容納558輛汽車的三層地庫停車場組成，由高架行人走廊連接至中環其他地區，每天上下班人士超過10000名由建築師嚴迅奇設計，建築外觀特有的弧形反射帷幕玻璃牆，兩棟大樓的26層可互相連接成平台經擴大後的面積可達34000平方呎，並於1995年獲香港建築學會最高殊榮成為中環地標，花旗銀行廣場於2016年6月正式改名為花園道三號。2013年香港政府產業署公布3、4、5、6樓財政司法團務業招標，冠君信託以21億溢價10%收購統一了該物業的業權，總面積為66317平方呎、可租賃面積54896平方呎，收購價相當於每平方呎27520元。
上圖為甲級寫字樓租金趨勢，2017年香港甲級寫字樓的空置率下降到到歷史新低為2.4%，且因為欠缺可發展土地預計近幾年應持續現況，甲級寫字樓的供應量於過去十年呈穩定下降趨勢，過去五年甲級寫字樓供應量為每年120萬平方呎，較2006到2010年210萬平方呎下別將近一半，一些成本為效益考量的租戶選擇合併辦公室或遷往非核心地區。花園道三號於2015年斥資一億元寫字樓大堂、綠化空間與停車場翻新已於2016年完成，配合樓層間通訊的光纖骨幹線路系統，方便各種線路鋪設和寫字樓布局的架高平台，以期滿足跨國金融機構對於網際網路的高規格要求，更於載具運送貴重物品的保安設置升降機，對比樓面面積較高的電力供應率，後備電源供應；該大樓亦設有高熱自動感應系統以增強消防安全設施，進一步鞏固頂級寫字樓的形象。
此物業在裝修及冠上新名稱花園大後已煥然一新格局圖如上，經營上首次引進健身房業者Pure fitness並設有游泳池，面積差不多佔其中一棟大樓的四層樓面，以期提升商次人士促進工作與生活的平衡，渠等措施有助於增進甲級綜合商廈的形象提升，同時也改善了職員的工作環境故以後幾年的物業開支與維持費用可望減少，目前零售部分總月租金收入為279萬港幣，寫字樓總月收入為9721萬港幣，值得注意的是2016年底空置率僅有4%，但是在2017年中期報告的空置率卻來到8%，探查其中一主要客戶縮減租賃規模，唯一的好消息是無論租金調整還是續訂個案，租金每平方呎均超過100港元。