美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (上)

基金

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV)

前言

固定收益的投資人跟股票投資人的屬語跟風險偏好自屬不同,固定收益配息跟流動性差一點沒關係、最重要的不能有違約的風險,筆者知道Reits一向被歸類為固定收益,故很多人就此”自動”地僅討論Reits的收益率高低而忽略了違約風險,但是請讀者們想想若一家開發商長期把賺來的錢90%都配給股東那跟主動式Reits有何不同?

又主動式Reits如全美最大的Simon property不斷地開發買進與賣出土地資產那與開發商又何異?假設讀者可以認同兩者之間的差異不大的話那Reits適合歸類成固定收益嗎?安泰地所認為只要是企業經營就有風險,只要有負債就有違約的可能性、Reits當然不會因此而例外,畢竟美國每年清算跟被併購的Reits並不罕見。是故筆者對於Reits收益率的高低並不是首選,能不能償還債務及順利收取房租才是筆者心目中優先考量,既然考慮到收租那房客的選擇當然是一大因素。

Full credit and faith

Reits在美國的發展歷經40年已經非常成熟、不僅是物業的分門別類、客戶群也有Reits挑專項經營,美國聯邦政府的債券被奉為教科書與各國銀行監理會無風險利率的標準,我們拿著美鈔心中不就是浮現著Full credit and faith嗎?筆者在某個陳悶的下午突發奇想有無業者專門經營公部門為主的物業並上市成Reits? 一搜尋之後GOV於是乎立馬呈現在首頁,筆者心中大嘆美國果然是務實資本家的天堂,只要你想的到市場上都有該產品可供選擇,只不過當初看到的收益率只有5%實在是不太吸引人只好先放在觀察名單,兩年過後熊熊發現股價下修30%若以未來配息不減少的假設下收益率高達12%?!!說真的GOV的名字聽起來挺威啊有政府又有信任等字詞,不懂專業術語的人可能以為該機構是國家單位呢!吾人就算身為投資人乍聽之下也以為是聯邦政府發行的Reits!

物業介紹

GOV目前為聯邦政府最大的房東,房客分布如上圖,在未計算FPO併購前握有74處物業2010年被標準普爾評為投資等級,房租計算為毛租金Gross lease,意思是政府僅負擔房租本身,其他稅賦、公共水電費、大樓修繕與維護,日後設備升級等均由GOV承擔。不同局處有不同的專業需求,舉例而言CIA因業務性質特殊具備隱密性,辦公空間要特別設計,或配備拷問室配備錄音設備等,又國土安全局的國防大樓或高度軍事性的場所硬體設備須加裝防彈玻璃、無限偵測器等,全套的保護措施部分都需要由房東來負擔。除此之外聯邦政府還有推行綠建築碳排放等標章,GOV目前有50棟建築符合上開標準。

日後租金漲幅通常不能由GOV肆意為之,一般為按照消費者躉售物價指數加上某一個乘數為基礎計算,是故租給美國政府雖然長期租金穩定但未來漲幅相對有限。毛租金簽訂方式增添GOV日後的經營不確定性,說白話我們投資人在計算GOV未來現金流的精準度會大大降低。再者與美國公家單位簽租賃約一般為十加五,也就是十年約滿有五年的優先續租權。聯邦政府與州政府的條件又不太一樣,州政府的條件租期不確定州政府可約滿隨時搬遷、也無建築維護補償計畫等,州政府的簽約條件較差無法轉嫁經營成本。總的說若跟聯邦政府簽約的話當然是上上之選,聯邦政府的不動產租賃給分配予GSA統籌辦理。

聯邦總務署Gerenal Service Administration (GSA)

GSA為聯邦政府之採購租賃與預算發包單位於1949年胡佛總統任內成立,年預算260億美金、12000名人員編制,採購金額約630億美金,預算與支出與重要性可說是僅次於國土安全署。GSA轄下三個單位為Federal Supply Service、Federal Technology service、Public Building service,PBS維護與管理8300棟自有或租賃辦公樓其總值5000億物業。GOV組織裡有為GSA成立專項窗口單位,因此聯邦員工的辦公需求與遷徙計畫GOV的公共事務窗口均有密切的聯繫。

經營階層

GOV管理公司為Reit Mangement & Research(RMR group),RMR由創辦人Barry Portnoy於1986年成立,Barry本業為律師在波士頓Sullivan&worcester執業數十年後出來創業。目前RMR管理上市Reits如下Hospitality Properties trust、Industrial Logistic Properties、Select Income Reit 、Senior Housing Properties等總市值超過300億美金。筆者一開始搞不清楚GOV為什麼要去持有Select Income Reit29%股權,後來看到RMR的資料才明白原來都是一家人啊!作者在RMR官網上突然看到Barry 已於2018年2月去世享年72歲,其後由2003年即進入公司的兒子Adam Portnoy擔任執行長,基本上是RMR一家典型的家族企業。

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