美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (下)

基金

美國政府公務員

投資任何產業的基點是探求其供給與需求面,GOV專注於美國政府的辦公室那稍微了解一下美國公務員的需求現況,美國公務員分成三種體系分別是聯邦公務員、州公務員和地方公務員,具美國人口普查局揭露聯邦公務員有280萬、地方公務員有1480萬名,從部門的組成顯示出有900萬以上的公務員在公立學校體系工作,若不含各級公立學校與州立大學的話,整體公務員約在1100萬左右。

我們可以說美國政府是全世界最大的雇主不為過。筆者以生活在美國的經驗分享,很多華人家長鼓勵孩子考公務員,因為考上了也可以保留數年反正華人很會念書那幹嘛浪費這才能呢? 據統計華人家庭約有10%的下一代選擇當公務員,其比率大大超越其他種族家庭。隨著美國行政部門業務繁多並且逐漸E化但服務性質的工作不斷提高且辦公環境的硬體需求也需與時俱進,安泰地所認為美國聯邦政府的辦公室需求還是會隨著物價膨脹而微幅增加。

 

First Potomac Reality Trust併購事件

2017Q2GOV決議以14億美金併購FPO基本上是跟FPO市場上市價格相同。併購前資料FPO有39處物業74棟大樓、樓地板面積有6.7百萬平方呎包含企業園區,FPO併購於2017年Q3完成,之後GOV有54%物業位於華盛頓DC特區,總出租率約94%。此次併購將改變GOV的營運模式與經營客群,筆者指出恐會不符合GOV的當初取的名字(說好的只當政府的房東呢?) 美國政府占比從94%到60%,私人商辦從6%提升為40%,物業集中於華盛頓特區從27%提高到54%,筆者翻閱2016年財報FPO淨值僅4億,營業現金近三年平均每年6000萬、年折舊為6000萬,簡易的數字反推該併購案並不便宜。GOV發行價值5億的新股與4億利率4%的高級債券來籌資該併購,筆者認為有點蛇吞象的味道。官網近日宣布為紓解併購FPO的財務壓力,目前正積極評估賣出非GOV核心物業籌資7億美金還債,該說法與筆者想法不謀而合。

 

安泰投資觀

上圖總債務約20億負債比超過50%平均負擔約3.56%的利率,GOV除了本業以外並持有Select Income Reit28%股權,該物業為夏威夷之商場專注於單一租客,每年約從SIR收取5億配息收益。GOV來自政府租金貢獻將會有28%在未來兩年內到期,給投資人的報告書表示有85%的租約都可以如期續約,本所掌握到的資料是位於加州的fresno用於IRS辦公的租客確定會於2020年搬遷,該物業影響的年化租金約佔7%,相信光是這個洞就有得補了。

再者市場從宣布併購FPO後GOV股價就直直滑落,累計跌幅達30%,非常明顯地投資人並不看好這樁交易。GOV還有發行特別股票面利率5.875%市場上價格約等於票面、普通股帳面上殖利率11%,我們說20年國債跟三年期國債產生倒掛係屬不正常現象,那普通股的殖利率比特別股殖利率高出一倍豈不是更不可思議? 既然是不正常現象那一定會收斂,而且一發動起來通常都修正的很激烈,AFFO配息率已經破100%筆者認為減少股息機會怎麼看綠都是挺大的。投資人沈思投資機會時應從基礎業務出發,筆者當初只看殖利率開始心動到DD後心態轉變,簡單說股價的下修似乎呈現了GOV的價值確實如此,筆者以各種參數跑了財務模型顯示出GOV長期僅能提供6~8%的年化報酬率,簡結現在GOV股價14元並無呈現市場錯價給予逢低布局的機會,請讀者自行參酌。

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