日本REITs Invincible Investment Reits (Tokyo 8963) 上
日本發展不動產資信託算是很早的國家，相關資料蒐集算是應有盡有，美中不足的是日本Reits普遍高負債比、配息率亦不到4%讓筆者不太能接受，縱然日本的大環境低利率持續十幾年亦然，日本國內投資者恐已習慣整體Reits市場低報酬率了吧?Invincible Investment corporation (下稱INV)投資朋友可能不熟悉，但提起幕後出資者想必大家都耳熟能詳，筆者係在東洋經濟週刊看到INV的管理人Consonant Investment managementm於2018被軟體銀行全資收購，軟體銀行的財務操作相較於日本其他大型金融集團可說是出類拔萃，完全發揮了日本低利率的特色。
筆者稍微遊覽一下INV的財報發現物業為旅館及住宅，且近年投資的項目皆為大型旅館且配息率將近7%，幾乎是完勝其餘J-Reits，於是本人開啟漫長的日本Reits研究旅程。
廢話不多說先上每年配息圖滿足好奇的讀者，Distribution Per Unit(DPU)每股配息從2013年501日幣到2018年3113日幣，配息五年成長6倍，以一個Reits來說不管在哪個國家實在是很夢幻的數字，筆者開個玩笑可能連去投資柬埔寨房地產都沒有那麼好呢?! INV於2002年成立之後在2006年於東京交易所上市，2018年底INV於日本持有132個物業(54個旅館跟67個住宅單位與其他)，管理總資產為4490億日圓。2017年INV開啟一波資產汰舊換新計畫，對於辦公室、低收益率或是屋齡過高之物業為首要目標，該計畫已處分掉6棟住宅、5棟商業大樓與一座立體停車場總金額為57億日幣、處分價格資本化率為3.6%，INV顯然是要清除商業不動產與辦公大樓的物業，從該角度看也可以說INV並不看好日本辦公大樓的發展。處分後之資金投資6座旅館，查詢後皆為平價型旅館Mystays一晚單價約8000日幣，該投資資本化率約為6%。
東京灣喜來登飯店 Sheraton Grande Tokyo Bay Hotel
東京迪士尼雖冠名東京但其地理位置係於千葉縣浦安市，離東京市還有一小時距離、占地201公頃於1983年完工並正式開幕。2001年另一主題樂園東京迪士尼海洋開幕，占地面積49公頃總建設經費約3400億日幣，此外2018年園方宣布將斥資3000億元在原有的海洋園區打造冰雪奇緣、魔法奇緣與彼得潘主題園區，預計2022年落成開幕，三個動畫園區合併成東京迪士尼海洋第八大主題魔法之泉。樂園經營者為Oriental Land目前乃是全世界唯一非迪士尼直營的度假區，原始出資股東為京成電鐵與三井不動產，此外千葉縣政府也是主要股東之一。
園區內有四家迪士尼飯店、六家迪士尼認證大飯店，東京海灣喜來登是官方認證大飯店樓地板面積118168平米，在知名訂房網站屢獲遊客好評，理由是僅需1/3價錢並保證遊客入園，位置在兩個主題園區的中間佔有地利之便(詳圖)、交通方便又有電車搭乘10分鐘即可入任一園區。東京灣有1016間客房目前是委託萬豪集團經營(Marriott International Inc)，它雖然是老飯店但2014年到2015年關閉進行大規模內部裝潢並於2016年重新開幕，INV是與新加坡政府主權基金GIC以51:49比率斥資178億日幣全資收購該物業，資本化率為8%該資金來源為INV向市場發行新增單位數。
本所認為INV收購東京灣迪士尼的策略跟價格非常漂亮，從上圖顯示東京迪士尼每年遊客人數不斷增加，縱使在2011年311地震與輻射略有下降，整體說來遊客人數從2012年到2018年增加500萬人突破美國本土遊客人數，遊客型態以家庭居多且平均停留天數為三天，是以每逢周末假期遊人如織、連在園區門口都要大排長龍時有所聞，迪士尼對於35周年亦有大型活動與節日安排讓訂房難度增加許多，安泰價值網認為東京灣長期來說以日本人細膩的服務態度讓以中國大陸、韓國與台灣為主的海外觀光客持續買單並願意二次光臨。
日本外國旅遊人次2017年到達2860萬，上述圖表可知前四大地區為中國大陸、南韓、台灣及香港，筆者認為中國大陸的旅客居第一沒有很意外畢竟中國有廣大的16億人口，且中日一直以來都有政治因素、兩國外交忽冷忽熱難以預測，但以人口比例統計南韓與台灣等於是每4個人就有一個人”每年”都去日本，看來南韓、台灣跟日本的民間交流真的是熱烈往來。另值得注意的是近幾年東南亞尤其是泰國、馬來西亞等來訪人數倍增已攀上第五大來客數，未來有機會在中國遊客趨緩後成為另一波成長動能。