本人去年做了一筆近年來相對重大的投資，其標的為在美國希爾頓酒店分拆的Reits不動產投資信託 Park Hotel(美股代號PK)，全世界五星級連鎖酒店由四大集團壟斷依序為希爾頓、國際集團、凱悅及萬豪集團。其中希爾頓近幾年的佈局從20幾年前的擴展全世界，到近幾年一一處分海外物業回防美國本土，每家企業營運計畫嚴格來說無所謂好壞，只是筆者覺得希爾頓專注於美國大城市都會區深得我心，2016年希爾頓分拆他的酒店物業成為Reits並單獨上市自此即在我的觀察名單，PK承接希爾頓幾乎95%的物業所以住房率持續穩定在80%不需要額外自行擴展客源，市場調查報告美國近幾年五星級房價一晚從160美金持續上漲到200美金，此數字跟筆者在美國的生活經驗符合，畢竟十年前我在美國住三星級車旅一晚只要30美金，去年筆者在美國查訪這些車旅竟然都50元起跳!

PK一年平均可以做28億美金的生意、淨利約4億，有息負債27億每年利息約1億，負債比雖然高但PK計畫持續處分海外酒店以還款筆者認為實行性很高，財報中淨值約55億，筆者細究其大部分都是坐落於各大都市位置極佳的酒店，故認為含金量級高。美國Reits必須把賺來的錢90%都要配息給投資人，所以PK也很好估算出配息的金額，去年在中美貿易戰的一陣亂流後筆者有幸以44億美金的成本(低於淨值)，順勢進場準備成為長期投資人。想想看近年房地產市場流行推廣銷售的酒店式公寓，很多海外參訪團都跟你說去泰國、越南或緬甸投資一個房間有人代租管做現成包租公有多好? 筆者想說與其飛那麼遠到人生地不熟的地方簽一些看不懂得合約，何不直接在證券市場買飯店的Reits也是個實際的選項? 況且海外業者推的酒店品牌是有比希爾頓酒店更豪華、高貴嗎?於是乎筆者以包租公的想法每天晚上睡前都在想著來年可以配8%的租金，想著想著不禁都傻笑而睡不著了~~。

AND一月中疫情正式蔓延中國，本人需要用現金持股水位開始降低其餘各股，同時密集注意PK對疫情的應對措施，結果2月份的投資人會議上管理階層的警覺心筆者認為遠遠不夠，它們當時認為疫情只會影響亞洲或是中國並且給出財務估計營收影響下降約10%。當時我就已經心中很不認同﹐這些美國人憑甚麼認為武漢肺炎是區域性事件? 畢竟一月中英格蘭期刊的模型已經預測是全世界的事情，你若要說是區域性事件至少也請醫學專家出意見OK?? 從那時候筆者的心中已經是七上八下開始每天看美股開盤，後來三月12號那天疫情在美國大爆發PK當晚開盤就下跌20%，筆者心中知道大勢已去，在融斷機制回復後全部賣出實現總計30%的虧損。

以結果論現在的股價只剩當時的一半，目前35000個房間只有15%的房間在營運，6月底的投資人會議管理階層說每個月會燒7000萬美金的現金，若是持續下去15%的利用率大概只能撐18個月公司可能就會破產，明明我就一覺得不對但是管理階層還實施股票回購真的是心中圈圈叉叉，當初還敢給財測說預估營收只影響10%，結果現在營收只剩10%會不會差距太大?。筆者學到的教訓是心中的決策已然形成就要果斷行動，這些美國人包括一堆SP500的執行長顯然沒有亞洲的投資人對疫情的了解，古有名言偏見會讓人迷失自己，不過若是要我完全不虧損那也是難以達到的，只能說投資就是這樣有賺有賠喔~