朗廷酒店SS信託(香港1270) Langham Hospitality Investment

朗廷酒店SS信託(香港1270) Langham Hospitality Investment 朗廷酒店SS(下稱本信託)為香港首一專注於酒店業單一商業信託之合訂證券,請記住本信託不是Reits,其本質的結構上有根本的不同。SS全名為stapled securities,顧名思義就像是把信託跟股權疊在一起,經由法律規定讓效力與種類不同的證券釘起來,並可以在交易所上市當股票買賣的信託單位,早期是由澳洲金融界創立沿用。

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (下)

美國政府公務員 投資任何產業的基點是探求其供給與需求面,GOV專注於美國政府的辦公室那稍微了解一下美國公務員的需求現況,美國公務員分成三種體系分別是聯邦公務員、州公務員和地方公務員,具美國人口普查局揭露聯邦公務員有280萬、地方公務員有1480萬名,從部門的組成顯示出有900萬以上的公務員在公立學校體系工作,若不含各級公立學校與州立大學的話,整體公務員約在1100萬左右。

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (上)

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) 前言 固定收益的投資人跟股票投資人的屬語跟風險偏好自屬不同,固定收益配息跟流動性差一點沒關係、最重要的不能有違約的風險,筆者知道Reits一向被歸類為固定收益,故很多人就此”自動”地僅討論Reits的收益率高低而忽略了違約風險,但是請讀者們想想若一家開發商長期把賺來的錢90%都配給股東那跟主動式Reits有何不同?

冠君產業信託Championship REIT 投資研究(上)

前言 筆者從事不動產投資多年對於投資優質物業總是有殷殷期待,畢竟A級物業在不動產上可是有多項優點與保護、好處可說是數也數不盡,例如跟房客租金的談判及銀行的融資利率等均可以談到很好的條件,以投資角度思考若哪天連A級的商辦價格都撐不住,那這個國家的經濟結構勢必出了很大的問題,每個國家的A級物業市場上收益率往往只有3%不到是有它的深層原因。

冠君產業信託 Championship REIT投資研究(下)

朗豪坊 2008年鷹君集團作價125億把朗豪坊賣給自己的冠君信託,作價較當時估值141億折讓12%,冠君將以先舊後新方式向鷹君配售價值30億基金單位,向公眾發售32億基金單位,並發行50億元可轉債及17億元融資,最後鷹君母公司可套現50億現金。筆者認為當時的估價真的參考參考就好,擺一個價錢高高在上再來用折讓價格出售,讓冠君的投資受益人感覺好像還占了便宜呢?

Alerian MLPs ETF 研究分析(下)

Holding Portfolio 美國境內石油運輸管總長280000英里、天然氣超過630億立方米,AMLP成分事業大概持有近全美1/4管線長,目前本基金追蹤指數為Alerian MLP infrastructure index,比較不偏重中游而在較上游的基礎建設業者比例約27%。AMLP持有第二名的Energy Transfer Partner稍微解釋一下,ETP今年被Sunoco Logistic Partner併購故移出持股組合,不過Sunoco Logistic Partner後又改名為Energy Transfer Partner,筆者要提醒投資人在研究該公司時要注意公司已更名,此公司非彼公司。另外ONEOK Partner已經被母公司私有化其單位已不在市場上交易而被AMLP移除指數,2017Q3其持股及子產業列表如下

人民幣定存大作戰 (下)

若嫌鄭州畢竟是內陸城市不夠發達,那請再參考上表杭州銀行的利率,三年定存約3.8%利率也不遑多讓,而且杭州可是千年古城房價可是全中國僅次於北京上海的二級城市,杭州銀行資歷尚淺1996年才成立杭州市握有15%股權,不過最奇妙的是在上海募資上市時吸引澳洲聯邦銀行(總資產4300億美金員工52000人)入股至今仍有18%股權,此項安排真是讓筆者嘖嘖稱奇,小蝦米竟然有大鯨魚進場當靠山,相信既然有地方政府、澳洲聯邦銀行當股東又有存保機制,我們存個幾十萬做定存應該風險有限吧?

人民幣定存大作戰 (上)

全世界自從金融海嘯後各央行施行量化寬鬆貨幣政策,有如旋轉水龍頭開關而從不關上似乎水都不用錢似的撒,從降低基礎存款利率到大量發行國債,無非就是為了讓”企業”取得便宜資金、增加資本支出或提高雇員人數。各國玩了將近十年的放水遊戲到底有無效用真理自在人心,但退休族以前80年代有5%的定存、90年代3%的利息通通沒了倒是鐵一般的事實,美國在近兩年經過3次升息之後一年定存為1.5%,台灣目前一年定存僅有1%,超過300萬的金額有些銀行還不收呢! 相較之下大陸銀行的定存目前一年有2.25%左右,若是考量大額存單利息可以更高,筆者從十年前利率時5%即開始投資人民幣定存,近幾年大陸的銀行法規的金融管理制度也有顯著的量變與質變,簡單來說整體管制趨向於法制化、制度化倒是無庸置疑。

泛新加坡REITs之ETF概覽介紹

緣起 筆者年前參與某集團欲將旗下不動產包裝成REITs相關會議,經篩選後請了一位國內業者跟一位國外業者(野X)做簡報,國內業者敘述的發行價格業主很滿意,租金收益率反推可以達到3%,因為保險公司資金需要尋找路徑去化,位於台北市完整的建築物與產權不愁他們不投資,但是主管機關促參司對於REITs發行審查趨於嚴格,認為有處分不動產套利之嫌,所以整體上窒礙難行。