泛新加坡REITs之ETF概覽介紹

緣起 筆者年前參與某集團欲將旗下不動產包裝成REITs相關會議,經篩選後請了一位國內業者跟一位國外業者(野X)做簡報,國內業者敘述的發行價格業主很滿意,租金收益率反推可以達到3%,因為保險公司資金需要尋找路徑去化,位於台北市完整的建築物與產權不愁他們不投資,但是主管機關促參司對於REITs發行審查趨於嚴格,認為有處分不動產套利之嫌,所以整體上窒礙難行。

全球海運指數基金 guggenheim shipping etf

基金(或稱SEA)追蹤的指數為Dow Jones Global Shipping index ,該指數不以海洋運輸業貨櫃市場佔有率或股票市值為選股邏輯,而是以高配息的運輸公司作為考量,為兼顧流動性風險故要求最低市值1.5億美金。平均三個月日交易量超過2百萬股,計算方式很簡單就是以年化殖利率孰高孰低納入權重考量,每季重新調整一次,若有遇到特殊事件會在三個工作天反應調整。

Pan Asia Index Fund PAIF-(2821)香港沛富基金

鑑於1997年與2002年亞洲金融體系所暴露出的系統性風險與脆弱性,擁有一個集中管理的儲備中心是一個抵擋外來的堡壘,亞洲各家基於出口為導向的經濟結構在2004年累積外匯儲蓄已達1.5兆美金,儲備的增加看似能讓亞洲的央行具備抵禦西方國家資本侵入的本錢,但該國通常都把外匯存底購買美國國債導致儲備資產以美元形式不斷地流向已發達國家(尤其是美國),如現今台灣央行持有美國公債超過3000億美金為第四大債主。亞洲各國支付較高收益率吸收的外資大部分以低收益美國政府債券的形式迴流,承擔利差損失。

新興市場之風險呈現

傳統上歐美投資者認為新興市場股票監管太寬鬆或是太嚴格、外匯管制匯款金額、不開放資本帳、法律制度不完善對國際投資人保護不周等,上述情況造成股票市場忽漲忽跌,讓投資人容易有資本的虧損的風險大大高於成熟市場,實際上亦不乏例子如委內瑞拉股市在2006年因缺乏流動性關閉外匯市場,讓外國投資人呈現不能換美金最後乾脆換麵包也不要委幣的慘劇。2015年中國股市忽然大跌引起骨牌效應,當時證監會還發布辦法規定大股東不准賣股票的案例,導致整體A股市場陷入了流動性不足的窘境,其亂象在央金跟匯金都跳進來買股票之後才慢慢解除。

新興市場之投資濫觴

世界銀行The World Bank基於人類發展水平區分已開發國家與開發中國家,分類方法一開始以統計GNP總收入的世界排名後面2/3的國家定義為開發中國家。聰明的讀者有沒有發現甚麼問題? 筆者認為這個分類方式很瞎等於只是定義貧窮,饒是如此大家知道貧富差距基尼係數全世界最高的地方是香港?而且搞了半天還是用金錢去排名,不覺得對人類發展的定義是一種污辱嗎?再者總收入的排名貨幣基礎是美金,那可以印鈔票的美國不就是球員兼裁判的一輩子領先世界嗎?

Mapletree Greater China Commercial Trust楓樹大中華房產信託REITs(下)

管理階層 如上圖採取信託方式籌資對大眾發行受託人是德意志銀行,基本上是兩層管理人機制,第一層是物業管理亦即修繕招租的經營樓層管理,綜合性商場某種程度像是在經營百貨公司,櫃位的型態,品牌的經營契約與管理,簽訂內容如營業額的包底抽成等,招租的佣金項目投資人需注意,有些物業管理會再把招租的事項外包出去給仲介,不過若是外包出去的仲介都是自己人的話那就有道德風險,至於那些REITs有上述情況請投資人自行留意。楓樹選擇自己招租對筆者來說那當然是最好的選擇,畢竟肥水不落外人田佣金,有時高達物業管理費的20%以上並不是一筆小數目。接下來就是整個REITs的管理階層人事開銷跟辦公室花費,新加坡的會計師跟律師費用可是歐美等級,千萬不要用傳統亞洲的邏輯去計算專業人士的開支故總薪資接近1400萬新幣,結表如下總管理費近年約五千多萬新幣,其中值得注意的是管理階層的費用是用基金單位支付,對投資人來說是很不錯的方案,因為代表該REITs不需要付出現金給管理團隊,再者管理團隊本身願意持有該物業受益單位代表對營運前景更有信心才是,道理有點像是公司內部人長期持有公司的股票,故筆者認為是一大優點。

Mapletree Greater China Commercial Trust楓樹大中華房產信託REITs (上)

緣起 筆者在閱讀一些資料後發現新加坡政府對於REITs的監管比香港、台灣及日本等地嚴格,譬如說規定上市的收益率不能太低至少要6%以上,REITs的槓桿比率不能超過40%並且規定每季公布業績等。政府機關在證劵上市願意幫投資人做第一層把關,那我們投資人剩下來要做的功課就比較有效率且節省許多時間!雖然市場上常有劣幣逐良幣的情況,但新加坡對於REITs的要求跟控管精挑細選使其REITs上市家數有30支以上,成為全世界僅次於美國的第二市場,REITs成交量已經超過香港REITs市場,近期甚至還有兩檔以上的ETF亦在新加坡上市。話說回來筆者不得不暗示一下現在的交易所爭取公司上市的門檻可說是越放越寬,法規甚至放寬到無需獲利即可上市,甚至在亞洲還有某些地方可以不用有營業額就可以上市,真是了不起!光是營業額都沒有真不知道怎估計其財務數字,不過很多劵商還是照出投資報告更是讓本人佩服不已。

個人投資者怎麼買DST?

中國投資者如果想在美國投資實體房地產,即使是相對省心的三重淨租賃地產,仍然繞不開房產中介,地產律師,評估師並在專業人士的幫助下,親自過目合約,火眼金睛地挑出所有漏洞,一一補上。由於合約細則及政府用地規定冗長復雜,非專業人士很難將其理解透徹,若不聘請專業人士把關,投資者往往會對地產價值做出誤判,甚至做了虧本買賣也渾然不覺。商業地產評估師陳萌說,久經商場的本地投資機構往往能看破商業地產中的玄機,購買潛力股,她曾評估過一塊位於曼哈頓上城的商業用地,原業主於2013年以1800萬美金的價格售給了一家投資機構,一年後,接盤的機構又以3320萬美金的價值向銀行申請抵押貸款,是什麼原因讓該地產的價值在一年內如此瘋漲?

富邦上證180 多空皆宜投資中國

上圖引自官網 富邦上證 180單日正向兩倍(00633L)與單日反向一倍(00634R) 此富邦傘型基金包含了上證180單日正向兩倍(正向2X)與上證180單日反向一倍(反向1X)兩檔子基金,該基金追蹤的指數由中證指數有限公司發行的上證180指數(代碼000010)計算、發布與維護,指數開始時間為2009年6月30日基點為7000點。而較多法人機構參考的上證50指數更是由組成上證180指數的公司而組成,可以說是一個囊括了大部分且權值具代表性的中國上市公司。該指數採行樣本有三大標準: 每季市值和成交金額排名 市值按自由流通比率調整 行業別排名前面之企業