從建商存貨盤點未來地產市況

房地產景氣依舊詭譎多變,其中不變的是天天都有人問房價夠低可以進場嗎?本所採用上市建設公司所剩之餘屋切入分析房地產市場。簡單的說建設公司就像是麵包師傅,只要麵粉(土地)買進來後就要趕快烘培成麵包(房屋)賣出去,太久賣不出去賣相就差了利息壓力也跟著來。土地跟營造都可以貸款所以拚的是資金使用效率,一直屯著土地不是正常的建商處理方式。

人民幣定存大作戰 (下)

若嫌鄭州畢竟是內陸城市不夠發達,那請再參考上表杭州銀行的利率,三年定存約3.8%利率也不遑多讓,而且杭州可是千年古城房價可是全中國僅次於北京上海的二級城市,杭州銀行資歷尚淺1996年才成立杭州市握有15%股權,不過最奇妙的是在上海募資上市時吸引澳洲聯邦銀行(總資產4300億美金員工52000人)入股至今仍有18%股權,此項安排真是讓筆者嘖嘖稱奇,小蝦米竟然有大鯨魚進場當靠山,相信既然有地方政府、澳洲聯邦銀行當股東又有存保機制,我們存個幾十萬做定存應該風險有限吧?

人民幣定存大作戰 (上)

全世界自從金融海嘯後各央行施行量化寬鬆貨幣政策,有如旋轉水龍頭開關而從不關上似乎水都不用錢似的撒,從降低基礎存款利率到大量發行國債,無非就是為了讓”企業”取得便宜資金、增加資本支出或提高雇員人數。各國玩了將近十年的放水遊戲到底有無效用真理自在人心,但退休族以前80年代有5%的定存、90年代3%的利息通通沒了倒是鐵一般的事實,美國在近兩年經過3次升息之後一年定存為1.5%,台灣目前一年定存僅有1%,超過300萬的金額有些銀行還不收呢! 相較之下大陸銀行的定存目前一年有2.25%左右,若是考量大額存單利息可以更高,筆者從十年前利率時5%即開始投資人民幣定存,近幾年大陸的銀行法規的金融管理制度也有顯著的量變與質變,簡單來說整體管制趨向於法制化、制度化倒是無庸置疑。

Pan Asia Index Fund PAIF-(2821)香港沛富基金

鑑於1997年與2002年亞洲金融體系所暴露出的系統性風險與脆弱性,擁有一個集中管理的儲備中心是一個抵擋外來的堡壘,亞洲各家基於出口為導向的經濟結構在2004年累積外匯儲蓄已達1.5兆美金,儲備的增加看似能讓亞洲的央行具備抵禦西方國家資本侵入的本錢,但該國通常都把外匯存底購買美國國債導致儲備資產以美元形式不斷地流向已發達國家(尤其是美國),如現今台灣央行持有美國公債超過3000億美金為第四大債主。亞洲各國支付較高收益率吸收的外資大部分以低收益美國政府債券的形式迴流,承擔利差損失。

新興市場之風險呈現

傳統上歐美投資者認為新興市場股票監管太寬鬆或是太嚴格、外匯管制匯款金額、不開放資本帳、法律制度不完善對國際投資人保護不周等,上述情況造成股票市場忽漲忽跌,讓投資人容易有資本的虧損的風險大大高於成熟市場,實際上亦不乏例子如委內瑞拉股市在2006年因缺乏流動性關閉外匯市場,讓外國投資人呈現不能換美金最後乾脆換麵包也不要委幣的慘劇。2015年中國股市忽然大跌引起骨牌效應,當時證監會還發布辦法規定大股東不准賣股票的案例,導致整體A股市場陷入了流動性不足的窘境,其亂象在央金跟匯金都跳進來買股票之後才慢慢解除。

新興市場之投資濫觴

世界銀行The World Bank基於人類發展水平區分已開發國家與開發中國家,分類方法一開始以統計GNP總收入的世界排名後面2/3的國家定義為開發中國家。聰明的讀者有沒有發現甚麼問題? 筆者認為這個分類方式很瞎等於只是定義貧窮,饒是如此大家知道貧富差距基尼係數全世界最高的地方是香港?而且搞了半天還是用金錢去排名,不覺得對人類發展的定義是一種污辱嗎?再者總收入的排名貨幣基礎是美金,那可以印鈔票的美國不就是球員兼裁判的一輩子領先世界嗎?

面板景氣春燕來潮???

群創董事長王志超表示現在缺貨常嚴重,面板景氣是他入行以來最火熱的一次,20年從未有的盛況空前,筆者試著從供需的角度整理出以下三大原因:
1.廠商庫存
面板廠自2015年以降京東方等新進業者加入分食這塊餅,加速面板價格快速下滑30%,導致各家品牌廠SONY、TOSHIBA、VIZIO及三星等紛紛減少庫存,簡言之反正材料只會越來越便宜那幹嘛那麼早買啊??相對的面板廠知道成品做出來也是會越來越便宜,那就做少一點等下游叫貨再開工。
2.終端需求
自面板大幅下調價格之後反在終端消費者方面呈現50吋電視只需要600美金、43寸不到500美金,等於是用以前買32吋的價錢現在可以買到50吋,以北美為主的消費者同樣價格尺寸變大感覺有賺到當然開心掏錢,開發中國家的消費者也不遑多讓願意直接購買大尺寸電視以提升生活品質。

負利率的真相與陰謀 (下) 想辦法成為債務人

丹麥於2012年級實施負利率到現在已經超過4年,在當地30年期的房貸利率接近零,若採用浮動利率客戶每月攤還的金額是本金減掉利息~你沒看錯~利息是減項不是加項,也就是說銀行從貸款的客戶拿的錢會比借出去還要少,筆者的疑問是那銀行要賺甚麼?商業銀行在這樣的壓力下也不敢跟存款戶收取費用,若讓一般人民也要每年付保管費給銀行控怕會有擠兌效應,讓體質不佳的銀行直接倒地不起,將心比心試問若我們的勞保基金也來開始買負利率債券,同時跟人們說這個最好不會倒大家可以接受嗎?殊不知這樣的恐慌早就蔓延開來,日本的保險箱需求大增賣到缺貨就是個最好的例子。

房產無限好,只是近黃昏 (下)

上表藍線為雖然房屋平均年齡為17年但是細分起來標準差距不小,有一半以上的房子都是老舊的公寓但另一半卻是新房子或是蓋好不久的新古屋,真正18年的中古屋反而不多。個人感覺整個房地產呈現M型化,老舊多年的公寓或是舊房子因為價格較低交易熱絡,新市鎮的崛起讓人可以改變生活周遭的環境,享受綠地公園跟寬闊的人行道,走路行車不再擁擠,所以在各中南部和新北市地區的新房子紛紛讓消費者買單,不過炒作投機的熱錢在裡面也是不可否認的事實。

房產無限好,只是近黃昏 (上)

2015年對不動產是個行情多乖、詭譎多變的一年,在2016年確定實施房地合一的政策下在第四季移轉交易爆大量看起來像是最後的逃命波,尤其是在贈與不動產方面更是一飛沖天,讓國稅局的收件櫃台都可以排隊排到一整個上午。台北市的豪宅稅的實施在年裡開始發酵,再怎麼不懂房屋稅制的爺們,在收到房屋稅單之後也拼命地對會計師和地政士百般詢問其計算基礎及如何應對,在一群專業人士跟權貴階級的斡旋下終於讓國稅局做出一些比較具體的解釋令跟發布房地合一施行細則,在未來景氣無法摸透和新制度實施的情況下,不動產的發展會如何前先來了解總體經濟原本的數據呈現。