住家使用與自用住宅之差別

工業區、商業區違規當住宅使用屢有所聞,甚至還有工業宅的大字放在廣告的標語上,建商在工業區土地規畫供般住宅使用,不過因為設計上以工業廠房標準,所以樓高規定3.6公尺,配置承重量較大的電梯,樓梯間距較住宅寬等較難符合真正居住的使用途徑。商業區的住宅規範相比工業區較寬鬆,若當初規劃時欲以住宅使用,通常建管審核之建築設計圖就會設計公共空間無茶水間跟浴廁,室內規劃完整衛浴設備等可見端倪(編按:蠢蠢欲動)。不過近幾年主管機關已有注意上開問題,故在建照核發時於附表正面表列非屬住宅,集合住宅等類似用途樓層高度超過3.6公尺不得變更為集合住宅使用,並應於產權移轉及房屋銷售時列入交代跟以前負面表列方式大不相同。 實務上都發局人員現場稽查民眾常拒絕其進入屋內造成稽徵困難,往往只能透過從外部陽台看有無曬棉被、查水表等旁敲側擊方式認定,若要以行政程序法強制進入恐又耗費行政資源跟社會成本,筆者認為政府機關在不動產的認定上一向有個固定模式就是重視事實現況,從南投民宿到宜蘭種農舍皆有此現象,屢屢地方政府想出變更回饋機制尋求解套,但難度在於回饋對象與金額計算、收取對象卡關,簡單說違規使用人繳錢給政府,使其放寬組別無須變更使用分區令其從非法使用變成灰色地帶,重點是為灰色地帶不是就地合法,諸多非法律人士恐以為就此合法筆者在此強調此乃純屬誤會。 大直大灣北段案例 從C1商旅著名的美福飯店開始(編按:商業使用標準示範!),從上圖看到整區即是完整的商業區且劃分明確,毫無住宅區的配置符合後期都市計畫街廓原則,都市計畫委員會決議過放寬使用管制的規定,取消1/2樓地板面積限制,樓高由40公尺放寬為70公尺但還是嚴格限制住宅使用。據報載該區有1675戶違規作為住宅使用,筆者解釋一下所謂住宅使用的方式為跟稅捐機關申請住宅認定,故該區住戶不僅作為日常住家使用還跟稅捐處申請1.2%住家用房屋稅,讀者可能會覺得奇怪明明是商業區稅捐處怎麼會審過呢?就像斯斯有兩種一樣,住家使用也有兩種系統,一種是都市計畫的住家使用係根據建築法規及都市計畫分類主管機關為都發局,另一種是稅捐處的住宅使用而核課不同稅率主管機關為財政局,聽起來很簡單吧?兩種系統採雙軌制,你走你的認定、我走我的認定,彼此不相往來資訊不互通,而兩個單位對於住宅或住家的核定方式不同,稅捐處是採實質課稅原則,意思就是民眾的房子做甚麼使用就課甚麼稅,營業使用就課3%、住家用自住就課1.2%,而都發局認定方式如前圖採使用分區劃分,雙軌制的採行邏輯性通嗎請讀者思考。原本井水不犯河水的雙軌制在柯市長下令之下,都發局可以直接調稅捐處的住家用稅籍資料為依據,對大灣北段的住家居民做認定近而開罰違規使用,建築法第91條處罰6萬到30萬元不等若屆期不改善可斷水斷電或命其強制拆除。現在該區居民已處於此窘境,筆者只能說當初買房子的時候建商有揭露商業使用的訊息嗎?若有的話那可怨不得人若沒有的話可找建商尋求法律途徑請求損害賠償。    

祭祀公業法人是法人還是祭祀公業?

問題探討: 有關祭祀公業法人申請財產處分備查,業經台北市政府民政局同意備查在案,惟於辦理所有權移轉登記時臺北市某地政事務所(下稱地政機關)仍堅持須檢附已同意處分之派下員之印鑑證明辦理補正,逾期不補正即依規定駁回,試說明法依據。

預售屋二次轉手是否應實價登錄

問題:實價登錄是否應該包含權利二次移轉買賣價格(預售屋買賣契約與權利買賣契約之價差) 舉例而言建商透過代銷業出售預售屋時原本跟甲簽約金額新台幣1000萬,後來甲與乙換約,簽約金額新台幣1200萬,又後來乙與丙換約,簽約金額新台幣1400萬,致最後建物第一次登記後的買賣契約是建商與丙擬定私契是否應該實價登錄?

物權優先購買權之競合

問: 甲為土地所有權人乙為地上權人,丙為該土地房屋所有權人試問若甲欲出售土地與第三方孰有優先購買權之適用? 相關法條 土地法104條 基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

實價登錄通盤檢討修法應正本清源 蘇榮淇

實價登錄通盤檢討修法應正本清源 中華民國地政士公會全國聯合會理事長 蘇榮淇 一、前言 行政院於民國103年6月19日邀集內政部地政司等相關機關及中華民國地政士公會全國聯合會(以下簡稱本會)等相關團體,就「自售預售屋辦理實價登錄及『地政士法』第26條之1、第51條之1、第59條修正草案相關事宜」舉行協商會議。一般而言,內政部定案版本送行政院審查,如非必要無須於審查會前再徵詢各界意見,然因本會及相關團體對此次修法內容尚存有許多疑慮,行政院乃另舉行協商會議。當天會議中內政部向行政院提出的修正草案版本,攸關地政士部分在於平均地權條例及地政士法部分條文的修正,原本本會寄望透過先前內政部103年2月14日及20日兩次召開實價登錄通盤檢討會議所彙整之各界共識,內政部會將前述兩種法律做正本清源的修正以符合各界期待,結果其所提出之修正草案版本,不但堅持原來的法律架構(權利人法定申報義務仍不當移轉給地政士),通盤檢討者竟是以毫無實質作用的修正文字回應本會再三反應的癥結問題,企圖以此搪塞地政士並誤導各界以為已與地政士溝通解決,讓本會的希望再次落空。

地政名詞英文對照

中文 英文 中文 英文 遺產分割協議書 Contract concerning succession 地籍總歸戶冊(卡) General registers of landowners 囑託登記 Registration of request 地籍圖 Cadastral map 權利價值 The value of right of land for compensation 地籍測量 […]