朗廷酒店SS信託(香港1270) Langham Hospitality Investment

朗廷酒店SS信託(香港1270) Langham Hospitality Investment 朗廷酒店SS(下稱本信託)為香港首一專注於酒店業單一商業信託之合訂證券,請記住本信託不是Reits,其本質的結構上有根本的不同。SS全名為stapled securities,顧名思義就像是把信託跟股權疊在一起,經由法律規定讓效力與種類不同的證券釘起來,並可以在交易所上市當股票買賣的信託單位,早期是由澳洲金融界創立沿用。

日本REITs Invincible Investment Reits (Tokyo 8963) 下

整體物業 以營收計INV是以旅館為主要的房產信託,旅館又可分類為高單價跟低單價其營收各占一半,區域性除了大東京都會區外北海道已是INV分布的重點約佔24%。從稅後淨利來看也顯示出飯店旅館是INV核心的利潤來源約63億日幣,旅館每晚平均單價ADR約一萬日幣,旅館業有其季節性日本一般來說不像我們會過中國新年上半年為淡季,下半年因為節慶比較多又有暑假故為旺季。

日本REITs Invincible Investment Reits (Tokyo 8963) 上

日本發展不動產資信託算是很早的國家,相關資料蒐集算是應有盡有,美中不足的是日本Reits普遍高負債比、配息率亦不到4%讓筆者不太能接受,縱然日本的大環境低利率持續十幾年亦然,日本國內投資者恐已習慣整體Reits市場低報酬率了吧?Invincible Investment corporation (下稱INV)投資朋友可能不熟悉,但提起幕後出資者想必大家都耳熟能詳,筆者係在東洋經濟週刊看到INV的管理人Consonant Investment managementm於2018被軟體銀行全資收購,軟體銀行的財務操作相較於日本其他大型金融集團可說是出類拔萃,完全發揮了日本低利率的特色。

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (下)

美國政府公務員 投資任何產業的基點是探求其供給與需求面,GOV專注於美國政府的辦公室那稍微了解一下美國公務員的需求現況,美國公務員分成三種體系分別是聯邦公務員、州公務員和地方公務員,具美國人口普查局揭露聯邦公務員有280萬、地方公務員有1480萬名,從部門的組成顯示出有900萬以上的公務員在公立學校體系工作,若不含各級公立學校與州立大學的話,整體公務員約在1100萬左右。

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (上)

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) 前言 固定收益的投資人跟股票投資人的屬語跟風險偏好自屬不同,固定收益配息跟流動性差一點沒關係、最重要的不能有違約的風險,筆者知道Reits一向被歸類為固定收益,故很多人就此”自動”地僅討論Reits的收益率高低而忽略了違約風險,但是請讀者們想想若一家開發商長期把賺來的錢90%都配給股東那跟主動式Reits有何不同?

冠君產業信託Championship REIT 投資研究(上)

前言 筆者從事不動產投資多年對於投資優質物業總是有殷殷期待,畢竟A級物業在不動產上可是有多項優點與保護、好處可說是數也數不盡,例如跟房客租金的談判及銀行的融資利率等均可以談到很好的條件,以投資角度思考若哪天連A級的商辦價格都撐不住,那這個國家的經濟結構勢必出了很大的問題,每個國家的A級物業市場上收益率往往只有3%不到是有它的深層原因。

冠君產業信託 Championship REIT投資研究(下)

朗豪坊 2008年鷹君集團作價125億把朗豪坊賣給自己的冠君信託,作價較當時估值141億折讓12%,冠君將以先舊後新方式向鷹君配售價值30億基金單位,向公眾發售32億基金單位,並發行50億元可轉債及17億元融資,最後鷹君母公司可套現50億現金。筆者認為當時的估價真的參考參考就好,擺一個價錢高高在上再來用折讓價格出售,讓冠君的投資受益人感覺好像還占了便宜呢?

Alerian MLPs ETF 研究分析(下)

Holding Portfolio 美國境內石油運輸管總長280000英里、天然氣超過630億立方米,AMLP成分事業大概持有近全美1/4管線長,目前本基金追蹤指數為Alerian MLP infrastructure index,比較不偏重中游而在較上游的基礎建設業者比例約27%。AMLP持有第二名的Energy Transfer Partner稍微解釋一下,ETP今年被Sunoco Logistic Partner併購故移出持股組合,不過Sunoco Logistic Partner後又改名為Energy Transfer Partner,筆者要提醒投資人在研究該公司時要注意公司已更名,此公司非彼公司。另外ONEOK Partner已經被母公司私有化其單位已不在市場上交易而被AMLP移除指數,2017Q3其持股及子產業列表如下

泛新加坡REITs之ETF概覽介紹

緣起 筆者年前參與某集團欲將旗下不動產包裝成REITs相關會議,經篩選後請了一位國內業者跟一位國外業者(野X)做簡報,國內業者敘述的發行價格業主很滿意,租金收益率反推可以達到3%,因為保險公司資金需要尋找路徑去化,位於台北市完整的建築物與產權不愁他們不投資,但是主管機關促參司對於REITs發行審查趨於嚴格,認為有處分不動產套利之嫌,所以整體上窒礙難行。