Tanger outlets Reits沉淪的股息貴公子

筆者以前在美國工作時最喜歡周末去紐約上州的outlet,基本上裡面的店家與設施比美國許多小鎮還大,請記得一定要先鎖定你有興趣的品牌先去逛,不然亂逛之下本人保證你逛到打烊,都逛不到你喜歡的牌子最後只好亂買一通。Outlet大部分的店家都是服飾店因為衣服專注於流行性,尤其是女性服飾更是明顯,Outlet的商業模式就是品牌商把過季商品放到折店賣以換得現金,是以品牌商不希望折扣店與正牌店的物理位置太近以免影響到他們的銷售業績,而人們也樂於開車到遠一點的地方購買便宜的過季服飾,整條商業模式串起來簡單有效。美國近年來電商崛起零售店尤其是百貨公司掀起一波倒店潮,筆者認為店家汰舊換新是正常現象,下圖顯示美國的Outlet營運面積只佔所有的零售店面的1%。而且十年前流行的品牌現在大都不流行的比比皆是,我小時候喜愛的潮牌諸如Diesel、DKNY、DC等,現在不管是亞洲還是美國都很少看到了。

希爾頓酒店之包租公幻滅心得

本人去年做了一筆近年來相對重大的投資,其標的為在美國希爾頓酒店分拆的Reits不動產投資信託 Park Hotel(美股代號PK),全世界五星級連鎖酒店由四大集團壟斷依序為希爾頓、國際集團、凱悅及萬豪集團。其中希爾頓近幾年的佈局從20幾年前的擴展全世界,到近幾年一一處分海外物業回防美國本土,每家企業營運計畫嚴格來說無所謂好壞,只是筆者覺得希爾頓專注於美國大城市都會區深得我心,2016年希爾頓分拆他的酒店物業成為Reits並單獨上市自此即在我的觀察名單,PK承接希爾頓幾乎95%的物業所以住房率持續穩定在80%不需要額外自行擴展客源,市場調查報告美國近幾年五星級房價一晚從160美金持續上漲到200美金,此數字跟筆者在美國的生活經驗符合,畢竟十年前我在美國住三星級車旅一晚只要30美金,去年筆者在美國查訪這些車旅竟然都50元起跳!

春泉產業信託 Spring Reits 研究報告(香港1426)

簡介 筆者一直對中國的不動產市場持續關注,若能用合理的價格進場一級城市的寫字樓,縱然租金投報率低一點,但大家還是認為長期下來無論是銀行貸款、抵抗通膨應是沒問題。但我們知道中國一級城市的不動產早已經被央企、城市企業或香港不動產集團所佔地圈住,事實上筆者認為以資金規模等因素一般投資人早就錯過進場北京或上海等一級城市的時機。然筆者在翻閱香港聯交所的上市REITS列表當中發現春泉產業信託,查閱之下該信託的物業性質赫然符合筆者理想中的期待,於是進一步埋首於研究資料中。

朗廷酒店SS信託(香港1270) Langham Hospitality Investment

朗廷酒店SS信託(香港1270) Langham Hospitality Investment 朗廷酒店SS(下稱本信託)為香港首一專注於酒店業單一商業信託之合訂證券,請記住本信託不是Reits,其本質的結構上有根本的不同。SS全名為stapled securities,顧名思義就像是把信託跟股權疊在一起,經由法律規定讓效力與種類不同的證券釘起來,並可以在交易所上市當股票買賣的信託單位,早期是由澳洲金融界創立沿用。

日本REITs Invincible Investment Reits (Tokyo 8963) 下

整體物業 以營收計INV是以旅館為主要的房產信託,旅館又可分類為高單價跟低單價其營收各占一半,區域性除了大東京都會區外北海道已是INV分布的重點約佔24%。從稅後淨利來看也顯示出飯店旅館是INV核心的利潤來源約63億日幣,旅館每晚平均單價ADR約一萬日幣,旅館業有其季節性日本一般來說不像我們會過中國新年上半年為淡季,下半年因為節慶比較多又有暑假故為旺季。

日本REITs Invincible Investment Reits (Tokyo 8963) 上

日本發展不動產資信託算是很早的國家,相關資料蒐集算是應有盡有,美中不足的是日本Reits普遍高負債比、配息率亦不到4%讓筆者不太能接受,縱然日本的大環境低利率持續十幾年亦然,日本國內投資者恐已習慣整體Reits市場低報酬率了吧?Invincible Investment corporation (下稱INV)投資朋友可能不熟悉,但提起幕後出資者想必大家都耳熟能詳,筆者係在東洋經濟週刊看到INV的管理人Consonant Investment managementm於2018被軟體銀行全資收購,軟體銀行的財務操作相較於日本其他大型金融集團可說是出類拔萃,完全發揮了日本低利率的特色。

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (下)

美國政府公務員 投資任何產業的基點是探求其供給與需求面,GOV專注於美國政府的辦公室那稍微了解一下美國公務員的需求現況,美國公務員分成三種體系分別是聯邦公務員、州公務員和地方公務員,具美國人口普查局揭露聯邦公務員有280萬、地方公務員有1480萬名,從部門的組成顯示出有900萬以上的公務員在公立學校體系工作,若不含各級公立學校與州立大學的話,整體公務員約在1100萬左右。

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (上)

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) 前言 固定收益的投資人跟股票投資人的屬語跟風險偏好自屬不同,固定收益配息跟流動性差一點沒關係、最重要的不能有違約的風險,筆者知道Reits一向被歸類為固定收益,故很多人就此”自動”地僅討論Reits的收益率高低而忽略了違約風險,但是請讀者們想想若一家開發商長期把賺來的錢90%都配給股東那跟主動式Reits有何不同?

冠君產業信託Championship REIT 投資研究(上)

前言 筆者從事不動產投資多年對於投資優質物業總是有殷殷期待,畢竟A級物業在不動產上可是有多項優點與保護、好處可說是數也數不盡,例如跟房客租金的談判及銀行的融資利率等均可以談到很好的條件,以投資角度思考若哪天連A級的商辦價格都撐不住,那這個國家的經濟結構勢必出了很大的問題,每個國家的A級物業市場上收益率往往只有3%不到是有它的深層原因。

冠君產業信託 Championship REIT投資研究(下)

朗豪坊 2008年鷹君集團作價125億把朗豪坊賣給自己的冠君信託,作價較當時估值141億折讓12%,冠君將以先舊後新方式向鷹君配售價值30億基金單位,向公眾發售32億基金單位,並發行50億元可轉債及17億元融資,最後鷹君母公司可套現50億現金。筆者認為當時的估價真的參考參考就好,擺一個價錢高高在上再來用折讓價格出售,讓冠君的投資受益人感覺好像還占了便宜呢?