房屋買賣申報(舊制)

一、前言 許多民眾在每年5月申報綜合所得稅時常常以為在賣屋時已經繳稅了所以不用另行申報,孰不知買賣房屋繳納的是契稅和土地增值稅,房屋買賣部分依照稅法規定要併入該年綜合所得稅申報,民眾若沒有申報不僅要補稅可能還要被國稅局罰0.5倍的罰款,不可不慎。(編按:筆者的周邊朋友往往高學歷但完全不知道有報稅這回事….)

房地合一新頒法令介紹

第4條之4(課稅範圍) 一、課稅對象(納稅義務人): (一)個人: 1.中華民國境內居住之個人。 2.非中華民國境內居住之個人。 (所得稅法第14條之4及第7條參照) (二)營利事業: 1.營利事業之總機構在中華民國境內。 2.營利事業之總機構在中華民國境外。 (所得稅法第24條之5及第11條第2項參照) 二、課稅標的(土地部分不適用所得稅法第4條第1項第16款之規定): (一)房屋。 (二)房屋及其坐落基地。 (三)依法得核發建造執照之土地。 (四)以設定地上權方式之房屋使用權(限105.1.1.以後取得者;以下簡稱房 屋使用權) ※配合農業政策,依農業發展條例(以下簡稱農發條例)規定申請興建之農舍 (農發條例第19條參照),維持適用舊制。但未配合農業政策供農業使用 者,仍屬新制課稅標的。 三、適用新制之要件: (一)要件一:105.1.1.以後出售之房地。 (二)要件二:105.1.1.以後取得及104.12.31.以前取得且持有期間在2年以 內之房地(104.12.31.以前取得之房屋使用權除外)。 ※依所得稅法第14條之4第3項規定,出售之房地如係繼承或受贈取得者,得 將被繼承人或贈與人持有期間合併計算。(所得稅法第14條之4第3項參照   ) ※105.1.1.以後出售因繼承取得之房地符合下列情形者,適用舊制: (一)納稅義務人於104.12.31.以前繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有 期間在 […]

房地合一課徵所得稅申報作業要點

壹、總則 為利納稅義務人依所得稅法(以下簡稱本法)第四條之四、第四條之五、第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五規定計算及申報房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)交易所得,特訂定本要點。 個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易下列房屋、土地,應依本要點規定計算房屋、土地交易所得,課徵所得稅: 房屋、土地交易日之認定,以所出售或交換之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者,依其規定: 房屋、土地取得日之認定,以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者,依其規定: 房屋、土地持有期間之計算,自房屋、土地取得之日起算至交易之日止。如有下列情形者,其持有期間得依下列規定合併計算: 個人依本法第十四條之四規定計算房屋、土地交易所得,減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額,應按規定稅率計算應納稅額申報納稅,不併計綜合所得總額。 個人交易房屋、土地,除符合下列情形之一免辦理申報外,不論有無應納稅額,應依本法第十四條之五規定,於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算三十日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向該管稽徵機關辦理申報;其有應納稅額者,應一併檢附繳納收據。 個人依前點規定辦理申報,應向其申報時戶籍所在地之稽徵機關辦理。但非中華民國境內居住之個人,應向房屋、土地所在地稽徵機關申報。交易之房屋、土地為信託財產者,除受益人為營利事業外,得由受託人依前點規定向該管稽徵機關辦理申報納稅。 個人未依本法第十四條之五規定申報交易所得、未依實際成交價額申報或未提供實際成交價額之證明文件者,除稽徵機關已查得交易時之實際成交價額外,應參酌下列時價資料認定其成交價額: 本法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之成本,認定如下: 個人除得減除前點規定之成本外,其提示下列證明文件者,亦得包含於成本中減除: 個人除得按前二點規定減除成本外,得再減除依土地稅法施行細則第五十一條規定經主管稽徵機關核准減除之改良土地已支付之下列費用: 本法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之取得、改良及移轉而支付之費用,包括交易房屋、土地所支付之必要費用,如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等,不包括依土地稅法規定繳納之土地增值稅。未提示上開費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額百分之五者,稽徵機關得按成交價額百分之五計算其費用。 符合「納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額之認定標準」第二條規定,個人與其配偶得各自辦理綜合所得稅結算申報及計算稅額者,於適用本法第四條之五第一項第一款第三目有關交易前六年內未曾適用自住房屋、土地免納所得稅規定時,該個人與其配偶得個別認定。 個人依本法第十四條之四第一項規定計算之房屋、土地交易損失,得於交易日以後三年內自依該條規定計算之房屋、土地交易所得中減除,不適用本法第十七條有關財產交易損失扣除之規定。依本法第十四條第一項第七類規定計算之財產交易損失,不得自依本法第十四條之四第一項規定計算之房屋、土地交易所得中減除。 本法第十四條之四第三項第一款第六目「個人以自有土地與營利事業合作興建房屋」規定,其適用範圍包括個人以自有土地與營利事業合建分屋、合建分售、合建分成或自地自建。 本法第十四條之八有關自住房屋、土地交易所得稅額扣抵及退還之規定,個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住,且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用;以配偶之一方出售自住房屋、土地,而以配偶之他方名義重購者,亦得適用。 個人有第一點規定之房屋、土地交易,符合下列情形之一者,該個人認屬本法第十一條第二項規定之營利事業,應依本法第二十四條之五規定課徵所得稅,不適用本法第十四條之四至第十四條之八規定: 營利事業依本法第二十四條之五規定計算房屋、土地交易所得,應依本法及營利事業所得稅查核準則規定辦理,且不得減除依土地稅法規定繳納之土地增值稅,其計算及申報方式如下: 總機構在中華民國境外之營利事業依本法第二十四條之五第四項規定交易境外公司股權,其股權持有期間、持有股權比例之認定、境內房屋、土地價值占該境外公司股權價值比例之認定、所得計算方式及應檢附之證明文件如下: 個人逾本法第十四條之五規定期限繳納房屋、土地交易所得之應納稅額者,應依本法第一百十二條規定加徵滯納金及移送強制執行。 (一)一百零三年一月一日之次日以後取得,且持有期間在二年以內之房屋、土地。 (二)一百零五年一月一日以後取得之房屋、土地。 個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權,其交易視同前項之房屋交易。 貳、交易日、取得日及持有期間 (一)因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權,為拍定人領得權利移轉證書之日。 (二)無法辦理建物所有權登記(建物總登記)之房屋,為訂定買賣契約之日。 (三)本法第四條之四第二項規定之房屋使用權,為權利移轉之日。 (一)出價取得: […]

因繼承取得不動產仍沿用舊制

財政部表示,房地合一課徵所得稅的新制度將從105年1月1日起施行,個人在那以後交易的房屋、土地,如果是在103年1月2日以後取得、而且持有期間在二年以內,或者是在105年1月1日以後取得,就應依新制規定計算房屋、土地交易所得,課徵所得稅。為了保障現行自有房屋者的權益,依據財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令的內容,個人交易因繼承取得的房屋、土地,如果是在今年12月31日前就已經取得的,免適用新制,仍按現行課稅制度計算房屋部分的交易所得,併入綜合所得總額,於次年五月底前辦理結算申報。【年底前取得者適用舊制】財政部說明,新制度原則以取得日及交易日在明年1月1日以後,才納入課稅範圍,但個人如果來不及出售就死亡,繼承人取得房地的時點及原因也就不是可以控制的,所以應該將被繼承人取得時點納入考量,納稅義務人在明年1月1日以後交易因繼承取得的房屋、土地,如果是在去年1月2日至今年12月31日間繼承取得,而且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在兩年以內,或是交易的房屋、土地是被繼承人在今年12月31日以前取得,且納稅義務人在明年1月1日以後繼承取得等情形,就仍應依舊制計算房屋部分的財產交易所得併入綜合所得總額,辦理結算申報。財政部指出,依照所得稅法第14條之4第3項第1款第7目新制度規定,交易的自住房屋、土地,課稅所得限額四百萬元以內可免納所得稅,超過四百萬元部分則是按最低稅率百分之十課徵所得稅,為避免納稅義務人適用舊制反而造成稅負較重的不利影響,如果交易的房地符合同法第4條之5第1項第1款自住房屋、土地的條件,也可以選擇改按同法第14條之4的新制課稅規定計算房屋、土地交易所得,並依同法第14條之5規定,在完成所有權移轉登記日的次日起算三十日內辦理申報納稅。【年底前取得符合自用者可改適用新制】沒有在期限內辦理的話,最慢可以在交易日次年五月底前逾期自動補報及補繳稅款,免按舊制規定辦理結算申報。此外,納稅義務人已依新制規定申報房屋、土地交易所得,如果日後考量新、舊制稅負差異,認為採舊制較為有利的話,也可以在交易日次年五月底前註銷原新制申報案件,改按舊制規定計算房屋部分財產交易所得併入綜合所得總額,辦理結算申報。 【104/08/19/台財稅字第 10404620870 號】 一、 納稅義務人105年1月1日以後交易因繼承取得之房屋、土地,符合下列情形之一者,非屬所得稅法第4 條之4第1項各款適用範圍,應依同法第14條第7 類規定計算房屋部分之財產交易所得併入綜合所得總額,於同法第71條規定期限內辦理結算申報:(一)交易之房屋、土地係納稅義務人於103年1月1日之次日至104年12月 31日間繼承取得,且納稅義務人及被繼承人持有期間合計在 2年以內。(二)交易之房屋、土地係被繼承人於 104 年12月31日以前取得,且納稅義務人於 105年1月1日以後繼承取得。二、 前點交易之房屋、土地符合所得稅法第4 條之5第1項第1款規定之自住房屋、土地者,納稅義務人得選擇依同法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得,並依同法第14條之5規定於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30 日內申報房屋、土地交易所得,繳納所得稅。三、 納稅義務人未依前點規定期間內申報,但於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前依所得稅法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得,並自動補報及補繳稅款,稽徵機關應予受理,惟應認屬逾期申報案件,依同法第 108 條之2第1 項有關未依限申報規定處罰;該補繳之稅款,得適用稅捐稽徵法第48條之1規定,免依所得稅法第108條之2第2項規定處罰及加徵滯納金。惟應依各年度1月1日郵政儲金1年期定期儲金固定利率,按日加計利息,一併徵收。四、 納稅義務人已依第二點規定選擇按所得稅法第14條之4及第14條之5規定計算及申報房屋、土地交易所得,於房屋、土地交易日之次年綜合所得稅結算申報期限前,得向稽徵機關申請註銷申報,並依同法第14條第1項第7類規定計算房屋部分之財產交易所得,併入綜合所得總額,於同法第71條規定期限內辦理結算申報。 財政部北區國稅局表示,營利事業繳納之土地增值稅,若係出售新制房地,依所得稅法第24條之5第2項但書規定,不得列為成本費用,亦不得於收入項下減除;惟出售非屬新制房地者,依營利事業所得稅查核準則第90條第7款規定,應在出售土地之收入項下減除。北區國稅局指出,營利事業自民國105年1月1日起,出售同年1月1日以後取得之房屋、土地或103年1月2日以後取得並持有二年以內房屋、土地,應依所得稅法第24條之5第1項前段規定,按出售房屋、土地交易所得額,減除土地漲價總數額後之餘額,計入營利事業所得額申報課稅。北區國稅局指出,依據所得稅法第24條之5第2項本文規定,房地交易所得額係指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額,因該房地交易所得額已減除土地漲價總數額,惟避免重複減除,已繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。

農舍違規、違建,長官視而不見? 林旺根(轉載)

本文照片皆由黃明堂拍攝 我國依法可以興建建築物的土地,除了依都市計畫法規定可建築的各種分區土地,或非都市土地的甲乙丙丁等各種建築用地外,特殊的是,也可以在農地上蓋農舍。在2000年1月26日農業發展條例修正草案是禁止個別興建,但當時立法委員不顧166位學者反對以及農委會主委辭職下台後,完成世紀性修法,鑄成今天農舍暴增,隨處可見「種農舍」。 2月10日宜蘭縣縣長林聰賢宣布,兩個月內暫停核發農民資格、農舍建照及農業設施容許使用證,並將成立專案小組,擬定農民身分認定標準及農舍新建審查原則,確保農地農用。雖然引起部分農民及仲介業的強力抗議,卻也引起許多民眾的讚賞,繼而4月9日立委廖國棟今以台東那界行館為例,痛批我國農舍浮濫興建的問題,不具從農資格,卻興建豪華農舍作為營利用途,導致台東、宜蘭地區農地飆漲,青年返鄉買不起、租不起農地。農委會主委陳保基表示,我國農舍約有16338筆,但實際具有農民資格的人卻不到4成,6月將全面修正農舍興建管理辦法。此一趨勢將會對違規或違建的農舍,造成怎樣的影響,值得關注。

土地自益信託 應比照繼承課稅

土地自益信託之本意通常來自於權利人擔心之後有不能識事之情況而無法安排後事,或交由專業之受托人管理財產而不用自己耗費心力於財產管理上,其信託利益能全部歸屬於所有權人身上並無藉此移轉之虞。實質上並未變動理論上不因信託有無成立而有不同,然現今實務上地政機關認定土地信託於委託人死亡時該繼承人系繼承信託利益而非”土地”,無法按照平均地權條例第36條、第47-2條第3項日後移轉時以繼承開始時之公告土地現值為前次移轉現值,固於繳納土地增值稅後又認定為信託利益於計算遺產稅時又必須加計於遺產總額為納稅之稅基課徵遺產稅,本文認為有重覆課稅之疑慮造成稅負不公平現象。在登記操作上為避免稅捐處此不利之認定地政士不應直接辦理信託登記而應先辦理消滅信託登記後重新以繼承人為委託人辦理自益土地信託設定。