2020年的投資展望

目前為止2020年大概是本人投資台股以來遇到最大不確定的一年,連投資心得都拖到2月才發~。利多的基本面就是全世界的供應鏈在中美大戰洗禮之後,漸漸形成郭台銘先生所說的”一個世界兩個系統”,台灣的半導體、電子業就此可發揮其彈性製造、準時出貨等特色,大陸廠就吃本地公司的訂單符合中國提高自製率的要求、台灣廠就出貨給歐美客戶,兩邊的產能各自配合該製程與規格,享受其左右逢源的優勢。

住家使用與自用住宅之差別

工業區、商業區違規當住宅使用屢有所聞,甚至還有工業宅的大字放在廣告的標語上,建商在工業區土地規畫供般住宅使用,不過因為設計上以工業廠房標準,所以樓高規定3.6公尺,配置承重量較大的電梯,樓梯間距較住宅寬等較難符合真正居住的使用途徑。商業區的住宅規範相比工業區較寬鬆,若當初規劃時欲以住宅使用,通常建管審核之建築設計圖就會設計公共空間無茶水間跟浴廁,室內規劃完整衛浴設備等可見端倪(編按:蠢蠢欲動)。不過近幾年主管機關已有注意上開問題,故在建照核發時於附表正面表列非屬住宅,集合住宅等類似用途樓層高度超過3.6公尺不得變更為集合住宅使用,並應於產權移轉及房屋銷售時列入交代跟以前負面表列方式大不相同。 實務上都發局人員現場稽查民眾常拒絕其進入屋內造成稽徵困難,往往只能透過從外部陽台看有無曬棉被、查水表等旁敲側擊方式認定,若要以行政程序法強制進入恐又耗費行政資源跟社會成本,筆者認為政府機關在不動產的認定上一向有個固定模式就是重視事實現況,從南投民宿到宜蘭種農舍皆有此現象,屢屢地方政府想出變更回饋機制尋求解套,但難度在於回饋對象與金額計算、收取對象卡關,簡單說違規使用人繳錢給政府,使其放寬組別無須變更使用分區令其從非法使用變成灰色地帶,重點是為灰色地帶不是就地合法,諸多非法律人士恐以為就此合法筆者在此強調此乃純屬誤會。 大直大灣北段案例 從C1商旅著名的美福飯店開始(編按:商業使用標準示範!),從上圖看到整區即是完整的商業區且劃分明確,毫無住宅區的配置符合後期都市計畫街廓原則,都市計畫委員會決議過放寬使用管制的規定,取消1/2樓地板面積限制,樓高由40公尺放寬為70公尺但還是嚴格限制住宅使用。據報載該區有1675戶違規作為住宅使用,筆者解釋一下所謂住宅使用的方式為跟稅捐機關申請住宅認定,故該區住戶不僅作為日常住家使用還跟稅捐處申請1.2%住家用房屋稅,讀者可能會覺得奇怪明明是商業區稅捐處怎麼會審過呢?就像斯斯有兩種一樣,住家使用也有兩種系統,一種是都市計畫的住家使用係根據建築法規及都市計畫分類主管機關為都發局,另一種是稅捐處的住宅使用而核課不同稅率主管機關為財政局,聽起來很簡單吧?兩種系統採雙軌制,你走你的認定、我走我的認定,彼此不相往來資訊不互通,而兩個單位對於住宅或住家的核定方式不同,稅捐處是採實質課稅原則,意思就是民眾的房子做甚麼使用就課甚麼稅,營業使用就課3%、住家用自住就課1.2%,而都發局認定方式如前圖採使用分區劃分,雙軌制的採行邏輯性通嗎請讀者思考。原本井水不犯河水的雙軌制在柯市長下令之下,都發局可以直接調稅捐處的住家用稅籍資料為依據,對大灣北段的住家居民做認定近而開罰違規使用,建築法第91條處罰6萬到30萬元不等若屆期不改善可斷水斷電或命其強制拆除。現在該區居民已處於此窘境,筆者只能說當初買房子的時候建商有揭露商業使用的訊息嗎?若有的話那可怨不得人若沒有的話可找建商尋求法律途徑請求損害賠償。    

居住正義論壇IV 都市發展與容積政策

首先容機制度的介紹,容積是引導都發工具,要考量整體都發趨勢和容受力,容受力是已訂,不同都市條件賦予容積率,透過基礎設施、捷運系統,可以承載容積是提升的,容積應有全民共享。容積移轉是發展權移轉概念,美國1960年代有關歷史建物和古蹟有拆除改建壓力,以容積移轉方式使文資保存、因應發展需求,紐澤西松樹保護區是劃為保護區,透過容積移轉保護自然做完善規劃。接著就辦理情形報告文資保存有兩種,古蹟和大稻埕,一種是公保地一種容積代金,目前尚未實施,古蹟移轉是依照文資法辦理,補償所有權人權益,規定提出古蹟維護再利用機會,經過市府核定才能辦法。目前可以換1.5建評,八處管理良好。茶行也是相當良好。大稻埕容積移轉是首例,今年也是推動風貌維護三十週年紀念,若要辦理容積移轉,義務是提出建築維護事業計畫,經過都計審議核定才能辦法。移出容積可以換1.3坪,有75%完成。這是URS44,已經是重要活動節電。

中國房市苦於消化庫存

整體回暖、房價普漲、“地王”頻現、去庫存初步見效……已從“黃金時代”進入“白銀時代”的中國樓市,在2016年上半年依然有不少亮色。7月18日,國家統計局發布“2016年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”,顯示一二線城市房價同比漲幅明顯,三四線城市基本保持穩定。而根據此前三天國家統計局公布的第二季度宏觀經濟數據,整個上半年,房地產業的同比增幅在各行業中位居第一。在今年上半年,一二線城市房價集體暴發是看點之一。雖然在滬深等一線城市不斷加碼限購政策、部分二線城市加速推出各類調控政策後,房價過快上漲的勢頭得以暫時遏制,但上半年拍出的219宗“地王”,無不預示業界對未來房價走向的判斷。不過,值得警醒的是,整個上半年房地產市場總體成交率不如去年同期,這意味著三四線城市“誰來買房”的困惑對於一二線城市來說,並不是一個遙不可及的話題。未來房地產業如何健康穩定持續發展,已經成為整個行業必須共同面對的課題。

國稅局查漏稅 5類不動產交易要小心

國稅局查漏稅 5類不動產交易要小心 發稿時間:2016/05/17 19:38 (中央社記者邱柏勝台北17日電)國稅局 4月起針對不動產交易申報案件展開專案查核,鎖定預售屋(紅單)交易、個人巨額房地買賣、人頭戶、法拍屋與金店面等5類,並首度啟動房地合一查核,積極追查逃漏稅。 北區國稅局長李慶華表示,不動產交易一直以來都是國稅局重點查核項目,主要包含以個人名義買賣巨額房地、預售屋(紅單)交易、借名投資(人頭戶)、法拍屋買賣,以及金店面等,國稅局會鎖定這 5種交易樣態,積極調查是否有逃漏稅情事。 此外,房地合一實價課稅新制今年上路,財政部已頒訂「房地合一課徵個人所得稅查核計畫」,交各區國稅局執行。李慶華指出,國稅局鎖定新制 3大類型逐案查核,只要申報適用自住房地租稅優惠、重購退稅優惠,或是申報不動產交易虧損的案件,「沒有選案的問題,只要是這3種,我們必查」。KPMG安侯建業稅務投資部經理陳信賢表示,舊制不動產交易所得採房、地分離課稅,其中房屋部分屬財產交易所得,應併入綜合所得課稅。 然而他提醒,民眾出售房地時,不能以房屋評定現值計算財產交易所得,而是應按出售時的房屋評定現值,占土地公告現值及房屋評定現值的比例,計算房屋交易損益。陳信賢舉例,某民眾1999年時以新台幣1000萬元買進房地,2013年以2100萬元售出,出售時的房屋評定現值是169萬7700元,土地公告現值為176萬7000元,分別占49%與51%。該民眾用房屋評定現值的價格,乘上財政部頒訂的售屋課稅標準後(新北市稅率最高為33%),得出財產交易所得為56萬元,以所得稅率級距40%計算,要繳約22萬4千元的稅。但國稅局查出該民眾出售房地獲得1100萬元,乘上房屋評定現值比率49%後,財產交易所得為539萬元,因此實際應繳金額高達215萬6千元,要繳的稅多出近10倍,還要被處以罰鍰。陳信賢提醒,民眾出售房屋時,應提供實際成交價額及取得成本,避免遭國稅局補稅處罰。1050517

房屋買賣申報(舊制)

一、前言 許多民眾在每年5月申報綜合所得稅時常常以為在賣屋時已經繳稅了所以不用另行申報,孰不知買賣房屋繳納的是契稅和土地增值稅,房屋買賣部分依照稅法規定要併入該年綜合所得稅申報,民眾若沒有申報不僅要補稅可能還要被國稅局罰0.5倍的罰款,不可不慎。(編按:筆者的周邊朋友往往高學歷但完全不知道有報稅這回事….)

祭祀公業法人是法人還是祭祀公業?

問題探討: 有關祭祀公業法人申請財產處分備查,業經台北市政府民政局同意備查在案,惟於辦理所有權移轉登記時臺北市某地政事務所(下稱地政機關)仍堅持須檢附已同意處分之派下員之印鑑證明辦理補正,逾期不補正即依規定駁回,試說明法依據。

(轉載)落磚危險// 10樓以上屋齡10年 外牆擬強制檢測

2016-02-20 〔記者徐義平、鍾泓良/台北報導〕 近幾年屢傳大樓外牆磁磚剝落事件,內政部營建署決定修法,研擬將大樓外牆檢測納入強制申報機制,樓層超過十樓、屋齡十年以上大樓,就得定期經合格單位檢測申報。二○六強震再次凸顯出房屋結構安全問題,但近幾年來屢傳出大樓外牆磁磚剝落事件,甚至砸死行人,內政部營建署已決定修法管理,研擬將大樓外牆檢測納入強制申報機制,只要樓層超過十樓、屋齡超過十年大樓,就得定期經合格單位檢測後強制申報,若屋主與管委會不配合,可開罰最高三十萬元、且連續處罰,不改善者還將面臨強制拆除命運。

寶佳機構 建築業龍頭 下達獵地令 鎖定「帶建照」的土地

  2016年01月06日 04:10  記者蔡惠芳/台北報導 房市景氣觸底?全台推案量最大、被視為建築業「土地公」的寶佳機構,在2015年力行「三不」政策後,最近購地策略大逆轉!據悉,寶佳機構董事長林陳海已下達指令,開始有條件進場獵地,並點名要「帶建照」的土地,地點全台不設限。2016年起房地合一實價課稅正式實施,總統大選也將於1月16日抵定,房地產業者解讀,房市儼然已利空出盡,最壞時機已過;房市火苗尚存,只是轉由首購族、換屋族等自住客主導買方市場,也因此,市場敏銳度向來精準的寶佳機構,決定今年逆勢進場獵地,引起市場高度關注。

終結謄本露個資 2月起僅11種人有權索取

發表於 2015-01-31好房網News記者蔡佩蓉/台北報導 內政部原本去年要實施上路的「第2類謄本」隱藏屋主姓名、地址的政策,因仲介業者陳情,加上地政士認為全部隱匿,恐怕會有都更整合無從尋找地主、特殊土地狀況的文書無法送達等問題,也讓內政部急踩煞車研擬「第3類謄本」,預計2月2日開始,屋主可申請將2類謄本的姓名、地址隱藏,新制3類謄本則開放給都更實施者、債權人等11項符合條件者申請。