Tag: 不動產投資信託
希爾頓酒店之包租公幻滅心得
本人去年做了一筆近年來相對重大的投資，其標的為在美國希爾頓酒店分拆的Reits不動產投資信託 Park Hotel(美股代號PK)，全世界五星級連鎖酒店由四大集團壟斷依序為希爾頓、國際集團、凱悅及萬豪集團。其中希爾頓近幾年的佈局從20幾年前的擴展全世界，到近幾年一一處分海外物業回防美國本土，每家企業營運計畫嚴格來說無所謂好壞，只是筆者覺得希爾頓專注於美國大城市都會區深得我心，2016年希爾頓分拆他的酒店物業成為Reits並單獨上市自此即在我的觀察名單，PK承接希爾頓幾乎95%的物業所以住房率持續穩定在80%不需要額外自行擴展客源，市場調查報告美國近幾年五星級房價一晚從160美金持續上漲到200美金，此數字跟筆者在美國的生活經驗符合，畢竟十年前我在美國住三星級車旅一晚只要30美金，去年筆者在美國查訪這些車旅竟然都50元起跳!
Mapletree Greater China Commercial Trust楓樹大中華房產信託REITs(下)
管理階層 如上圖採取信託方式籌資對大眾發行受託人是德意志銀行，基本上是兩層管理人機制，第一層是物業管理亦即修繕招租的經營樓層管理，綜合性商場某種程度像是在經營百貨公司，櫃位的型態，品牌的經營契約與管理，簽訂內容如營業額的包底抽成等，招租的佣金項目投資人需注意，有些物業管理會再把招租的事項外包出去給仲介，不過若是外包出去的仲介都是自己人的話那就有道德風險，至於那些REITs有上述情況請投資人自行留意。楓樹選擇自己招租對筆者來說那當然是最好的選擇，畢竟肥水不落外人田佣金，有時高達物業管理費的20%以上並不是一筆小數目。接下來就是整個REITs的管理階層人事開銷跟辦公室花費，新加坡的會計師跟律師費用可是歐美等級，千萬不要用傳統亞洲的邏輯去計算專業人士的開支故總薪資接近1400萬新幣，結表如下總管理費近年約五千多萬新幣，其中值得注意的是管理階層的費用是用基金單位支付，對投資人來說是很不錯的方案，因為代表該REITs不需要付出現金給管理團隊，再者管理團隊本身願意持有該物業受益單位代表對營運前景更有信心才是，道理有點像是公司內部人長期持有公司的股票，故筆者認為是一大優點。
Mapletree Greater China Commercial Trust楓樹大中華房產信託REITs (上)
緣起 筆者在閱讀一些資料後發現新加坡政府對於REITs的監管比香港、台灣及日本等地嚴格，譬如說規定上市的收益率不能太低至少要6%以上，REITs的槓桿比率不能超過40%並且規定每季公布業績等。政府機關在證劵上市願意幫投資人做第一層把關，那我們投資人剩下來要做的功課就比較有效率且節省許多時間!雖然市場上常有劣幣逐良幣的情況，但新加坡對於REITs的要求跟控管精挑細選使其REITs上市家數有30支以上，成為全世界僅次於美國的第二市場，REITs成交量已經超過香港REITs市場，近期甚至還有兩檔以上的ETF亦在新加坡上市。話說回來筆者不得不暗示一下現在的交易所爭取公司上市的門檻可說是越放越寬，法規甚至放寬到無需獲利即可上市，甚至在亞洲還有某些地方可以不用有營業額就可以上市，真是了不起!光是營業額都沒有真不知道怎估計其財務數字，不過很多劵商還是照出投資報告更是讓本人佩服不已。