朗廷酒店SS信託(香港1270) Langham Hospitality Investment

朗廷酒店SS信託(香港1270) Langham Hospitality Investment 朗廷酒店SS(下稱本信託)為香港首一專注於酒店業單一商業信託之合訂證券,請記住本信託不是Reits,其本質的結構上有根本的不同。SS全名為stapled securities,顧名思義就像是把信託跟股權疊在一起,經由法律規定讓效力與種類不同的證券釘起來,並可以在交易所上市當股票買賣的信託單位,早期是由澳洲金融界創立沿用。

台肥(1722) 2018版 研究分析(下)

  現在來到了一般大眾最有興趣的土地資產活化,常常在新聞媒體上看到關於台肥土地的開發,至於台肥到底有多雄厚的土地資產呢?還是從以下最原始的土地分佈開始吧。 上表呈現出台肥至今的土地庫存,不用多說最主要就是位於台北市南港區的土地具有雄厚的開發價值而整體的土地公告現值高達326億,相信用現在的股本計算光是土地資產為每股33元價值確實應該是非常保守的估計了。

台肥(1722) 2018版 研究分析(上)

公司簡介 台灣肥料股份有限公司(下稱台肥)民國35年由資源委員會與台灣省政府設立,事業體系日本人經營的台灣電化株式會社基隆及羅東工廠、台灣有機合成株式會社單位用地及廠房等。台肥一直以來都擔任台灣農業發展的指標企業,為響應政府自由化政策故於民國88年正式轉為”民營”,經濟部規劃採二階段上市,第一階段釋股25%以滿足社會大眾的認購需求並達股權分散,第二階段釋出35%採公開拍賣提供策略性法人認購。其所謂官方說法的「民營」為避免讀者疑惑在此簡單說明就是上市上櫃向大眾募資僅此而已(編按:絕對沒有讓民間來經營的意思~),最新的持股顯示雖然農業發展委員會持股僅24%,但翻開董監事名單即可發現都是農委會的代表人掌握董事會,監察人還是中華郵政股份有限公司,郵局裡竟也有化學肥料方面的人才還真是臥虎藏龍!

日本REITs Invincible Investment Reits (Tokyo 8963) 上

日本發展不動產資信託算是很早的國家,相關資料蒐集算是應有盡有,美中不足的是日本Reits普遍高負債比、配息率亦不到4%讓筆者不太能接受,縱然日本的大環境低利率持續十幾年亦然,日本國內投資者恐已習慣整體Reits市場低報酬率了吧?Invincible Investment corporation (下稱INV)投資朋友可能不熟悉,但提起幕後出資者想必大家都耳熟能詳,筆者係在東洋經濟週刊看到INV的管理人Consonant Investment managementm於2018被軟體銀行全資收購,軟體銀行的財務操作相較於日本其他大型金融集團可說是出類拔萃,完全發揮了日本低利率的特色。

韓國特別股投資報告Korean preference shares

緣起 筆者當初會注意韓國的特別股係當年某日閒閒沒事閱覽巴菲特在2005年對哈佛學生的演講,提及花旗送給巴菲特一份韓國股票的報告,老巴在6小時之後就分散進場了20支普通與特別股,其名單如大韓麵粉等平均市盈率僅4倍,心裡想說老巴竟然私人口袋一億美金投資那麼多韓國股票一定有他的道理,加上韓國:撼動世界的泡菜作者Daniel Tudor訪問中也揭露他偏好投資韓國特別股,喜歡追根究底的本人從此就跨入了研究韓國證券市場的不歸路。話說如此還是先檢視一下老巴投資的大韓麵粉成效吧!

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (上)

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) 前言 固定收益的投資人跟股票投資人的屬語跟風險偏好自屬不同,固定收益配息跟流動性差一點沒關係、最重要的不能有違約的風險,筆者知道Reits一向被歸類為固定收益,故很多人就此”自動”地僅討論Reits的收益率高低而忽略了違約風險,但是請讀者們想想若一家開發商長期把賺來的錢90%都配給股東那跟主動式Reits有何不同?

冠君產業信託Championship REIT 投資研究(上)

前言 筆者從事不動產投資多年對於投資優質物業總是有殷殷期待,畢竟A級物業在不動產上可是有多項優點與保護、好處可說是數也數不盡,例如跟房客租金的談判及銀行的融資利率等均可以談到很好的條件,以投資角度思考若哪天連A級的商辦價格都撐不住,那這個國家的經濟結構勢必出了很大的問題,每個國家的A級物業市場上收益率往往只有3%不到是有它的深層原因。

冠君產業信託 Championship REIT投資研究(下)

朗豪坊 2008年鷹君集團作價125億把朗豪坊賣給自己的冠君信託,作價較當時估值141億折讓12%,冠君將以先舊後新方式向鷹君配售價值30億基金單位,向公眾發售32億基金單位,並發行50億元可轉債及17億元融資,最後鷹君母公司可套現50億現金。筆者認為當時的估價真的參考參考就好,擺一個價錢高高在上再來用折讓價格出售,讓冠君的投資受益人感覺好像還占了便宜呢?

Alerian MLPs ETF 研究分析(下)

Holding Portfolio 美國境內石油運輸管總長280000英里、天然氣超過630億立方米,AMLP成分事業大概持有近全美1/4管線長,目前本基金追蹤指數為Alerian MLP infrastructure index,比較不偏重中游而在較上游的基礎建設業者比例約27%。AMLP持有第二名的Energy Transfer Partner稍微解釋一下,ETP今年被Sunoco Logistic Partner併購故移出持股組合,不過Sunoco Logistic Partner後又改名為Energy Transfer Partner,筆者要提醒投資人在研究該公司時要注意公司已更名,此公司非彼公司。另外ONEOK Partner已經被母公司私有化其單位已不在市場上交易而被AMLP移除指數,2017Q3其持股及子產業列表如下