Alerian MLPs ETF 研究分析(下)

Holding Portfolio 美國境內石油運輸管總長280000英里、天然氣超過630億立方米,AMLP成分事業大概持有近全美1/4管線長,目前本基金追蹤指數為Alerian MLP infrastructure index,比較不偏重中游而在較上游的基礎建設業者比例約27%。AMLP持有第二名的Energy Transfer Partner稍微解釋一下,ETP今年被Sunoco Logistic Partner併購故移出持股組合,不過Sunoco Logistic Partner後又改名為Energy Transfer Partner,筆者要提醒投資人在研究該公司時要注意公司已更名,此公司非彼公司。另外ONEOK Partner已經被母公司私有化其單位已不在市場上交易而被AMLP移除指數,2017Q3其持股及子產業列表如下

泛新加坡REITs之ETF概覽介紹

緣起 筆者年前參與某集團欲將旗下不動產包裝成REITs相關會議,經篩選後請了一位國內業者跟一位國外業者(野X)做簡報,國內業者敘述的發行價格業主很滿意,租金收益率反推可以達到3%,因為保險公司資金需要尋找路徑去化,位於台北市完整的建築物與產權不愁他們不投資,但是主管機關促參司對於REITs發行審查趨於嚴格,認為有處分不動產套利之嫌,所以整體上窒礙難行。

Mapletree Greater China Commercial Trust楓樹大中華房產信託REITs(下)

管理階層 如上圖採取信託方式籌資對大眾發行受託人是德意志銀行,基本上是兩層管理人機制,第一層是物業管理亦即修繕招租的經營樓層管理,綜合性商場某種程度像是在經營百貨公司,櫃位的型態,品牌的經營契約與管理,簽訂內容如營業額的包底抽成等,招租的佣金項目投資人需注意,有些物業管理會再把招租的事項外包出去給仲介,不過若是外包出去的仲介都是自己人的話那就有道德風險,至於那些REITs有上述情況請投資人自行留意。楓樹選擇自己招租對筆者來說那當然是最好的選擇,畢竟肥水不落外人田佣金,有時高達物業管理費的20%以上並不是一筆小數目。接下來就是整個REITs的管理階層人事開銷跟辦公室花費,新加坡的會計師跟律師費用可是歐美等級,千萬不要用傳統亞洲的邏輯去計算專業人士的開支故總薪資接近1400萬新幣,結表如下總管理費近年約五千多萬新幣,其中值得注意的是管理階層的費用是用基金單位支付,對投資人來說是很不錯的方案,因為代表該REITs不需要付出現金給管理團隊,再者管理團隊本身願意持有該物業受益單位代表對營運前景更有信心才是,道理有點像是公司內部人長期持有公司的股票,故筆者認為是一大優點。