春泉產業信託 Spring Reits 研究報告(香港1426)

簡介 筆者一直對中國的不動產市場持續關注,若能用合理的價格進場一級城市的寫字樓,縱然租金投報率低一點,但大家還是認為長期下來無論是銀行貸款、抵抗通膨應是沒問題。但我們知道中國一級城市的不動產早已經被央企、城市企業或香港不動產集團所佔地圈住,事實上筆者認為以資金規模等因素一般投資人早就錯過進場北京或上海等一級城市的時機。然筆者在翻閱香港聯交所的上市REITS列表當中發現春泉產業信託,查閱之下該信託的物業性質赫然符合筆者理想中的期待,於是進一步埋首於研究資料中。

朗廷酒店SS信託(香港1270) Langham Hospitality Investment

朗廷酒店SS信託(香港1270) Langham Hospitality Investment 朗廷酒店SS(下稱本信託)為香港首一專注於酒店業單一商業信託之合訂證券,請記住本信託不是Reits,其本質的結構上有根本的不同。SS全名為stapled securities,顧名思義就像是把信託跟股權疊在一起,經由法律規定讓效力與種類不同的證券釘起來,並可以在交易所上市當股票買賣的信託單位,早期是由澳洲金融界創立沿用。

日本REITs Invincible Investment Reits (Tokyo 8963) 下

整體物業 以營收計INV是以旅館為主要的房產信託,旅館又可分類為高單價跟低單價其營收各占一半,區域性除了大東京都會區外北海道已是INV分布的重點約佔24%。從稅後淨利來看也顯示出飯店旅館是INV核心的利潤來源約63億日幣,旅館每晚平均單價ADR約一萬日幣,旅館業有其季節性日本一般來說不像我們會過中國新年上半年為淡季,下半年因為節慶比較多又有暑假故為旺季。

日本REITs Invincible Investment Reits (Tokyo 8963) 上

日本發展不動產資信託算是很早的國家,相關資料蒐集算是應有盡有,美中不足的是日本Reits普遍高負債比、配息率亦不到4%讓筆者不太能接受,縱然日本的大環境低利率持續十幾年亦然,日本國內投資者恐已習慣整體Reits市場低報酬率了吧?Invincible Investment corporation (下稱INV)投資朋友可能不熟悉,但提起幕後出資者想必大家都耳熟能詳,筆者係在東洋經濟週刊看到INV的管理人Consonant Investment managementm於2018被軟體銀行全資收購,軟體銀行的財務操作相較於日本其他大型金融集團可說是出類拔萃,完全發揮了日本低利率的特色。

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) (上)

美國政府房托基金Government Properties Income Trust(GOV) 前言 固定收益的投資人跟股票投資人的屬語跟風險偏好自屬不同,固定收益配息跟流動性差一點沒關係、最重要的不能有違約的風險,筆者知道Reits一向被歸類為固定收益,故很多人就此”自動”地僅討論Reits的收益率高低而忽略了違約風險,但是請讀者們想想若一家開發商長期把賺來的錢90%都配給股東那跟主動式Reits有何不同?

冠君產業信託Championship REIT 投資研究(上)

前言 筆者從事不動產投資多年對於投資優質物業總是有殷殷期待,畢竟A級物業在不動產上可是有多項優點與保護、好處可說是數也數不盡,例如跟房客租金的談判及銀行的融資利率等均可以談到很好的條件,以投資角度思考若哪天連A級的商辦價格都撐不住,那這個國家的經濟結構勢必出了很大的問題,每個國家的A級物業市場上收益率往往只有3%不到是有它的深層原因。

冠君產業信託 Championship REIT投資研究(下)

朗豪坊 2008年鷹君集團作價125億把朗豪坊賣給自己的冠君信託,作價較當時估值141億折讓12%,冠君將以先舊後新方式向鷹君配售價值30億基金單位,向公眾發售32億基金單位,並發行50億元可轉債及17億元融資,最後鷹君母公司可套現50億現金。筆者認為當時的估價真的參考參考就好,擺一個價錢高高在上再來用折讓價格出售,讓冠君的投資受益人感覺好像還占了便宜呢?

學生公寓最受新加坡投資者青睞

主權財富基金新加坡政府投資公司(GIC Pte),與同樣來自這個城邦國家的房地產投資機構豐樹產業(Mapletree Investments Pte)正在競相返回校園。據地產資本分析公司(Real Capital Analytics Inc.)統計,這兩家投資大鱷2016年創紀錄地推動了一波價值162億美元的學生公寓收購狂潮,2017年第一季度又達成價值33億美元的收購交易。學生公寓的投資回報率高於寫字樓和住宅。在投資回報率普遍較低的當下,對於追求穩定收入和較高收益率的養老基金和主權財富基金來說,學生公寓無疑是一塊誘人的資產。

Mapletree Greater China Commercial Trust楓樹大中華房產信託REITs(下)

管理階層 如上圖採取信託方式籌資對大眾發行受託人是德意志銀行,基本上是兩層管理人機制,第一層是物業管理亦即修繕招租的經營樓層管理,綜合性商場某種程度像是在經營百貨公司,櫃位的型態,品牌的經營契約與管理,簽訂內容如營業額的包底抽成等,招租的佣金項目投資人需注意,有些物業管理會再把招租的事項外包出去給仲介,不過若是外包出去的仲介都是自己人的話那就有道德風險,至於那些REITs有上述情況請投資人自行留意。楓樹選擇自己招租對筆者來說那當然是最好的選擇,畢竟肥水不落外人田佣金,有時高達物業管理費的20%以上並不是一筆小數目。接下來就是整個REITs的管理階層人事開銷跟辦公室花費,新加坡的會計師跟律師費用可是歐美等級,千萬不要用傳統亞洲的邏輯去計算專業人士的開支故總薪資接近1400萬新幣,結表如下總管理費近年約五千多萬新幣,其中值得注意的是管理階層的費用是用基金單位支付,對投資人來說是很不錯的方案,因為代表該REITs不需要付出現金給管理團隊,再者管理團隊本身願意持有該物業受益單位代表對營運前景更有信心才是,道理有點像是公司內部人長期持有公司的股票,故筆者認為是一大優點。