建築事業―信義開發

信義很久以前曾經推過一個建案後續便無持續，近幾年確立了建築事業的大方向成立建設部門購買大量土地以供自建自銷(編按:一天到晚幫人家賣房子又累最後利潤大部分都被地主賺走~有機會當然也要自己蓋房子，賣還賺更多)，這種思維模式就跟當年的王永慶董事長依樣，往上游做垂直整合鞏固利基點值得稱讚，不過要了解回收期間會比較長以後資金運用必需要更審慎規劃。信義謙石為他們近年來指標性的建案於2014年7月正式開賣，本案基地位置如下圖

 

位置非常好距離算是在天母的精華區走到天母西路約5分鐘離天母市集和美國學校、日僑學校皆在方圓2公里內，規劃的坪數約18~45坪適合小家庭入住，美中不足的是總戶數僅21戶，一坪單價大概120萬左右總價約2300萬~3600萬，其中6樓的面積46坪總價來到4500萬為最高開價。本案打破以往銷售模式不打媒體廣告、不搭接待中心、不蓋樣品屋是完全採用網路行銷。此外強調資訊揭露從購屋總價、坪數使用、建材、付款方式大小環節一律主動、清楚標示，達到售屋資訊公開透明不容有灰色地帶並首創單一價格，所謂的單一價格是指從建築執照拿到開始一直到使用執照取得為止期間均維持同一價格，據聞已銷售一半從2014年財報的存貨項目裡尚有3億元若從總銷金額來估算應該此消息不會跟事實差距太多，至於何時可認列財報尚待查證。

資產管理

有鑑於房屋交易量的持續萎縮及同業競爭劇烈信義房屋近年來內部積極發展新型態的業務期待可以轉型成多元化服務的事業，其中一項作業是成立全球資產管理公司業務內容有商業不動產代理標售、壽險公司的風險評估及專門為高資產人士做財務規劃諸如節稅、海外資產配置、如何分配子女財產等，簡單的說就是擺明著跟外商、銀行財富管理、律師及會計師搶生意喔~只是信義的優勢在於在專業的不動產知識在交易上更貼近消費者也有更好物件可供選擇，所以在後續的規劃上有機會比銀行等業者更貼近高資產人士，以信義披露的財報來看本人稍微估計大概不到4億營業額佔比非常少，不過在資產管理這一塊的利潤是非常高所以往後確實值得長期注意。附帶一提的是有錢人就叫做有錢人幹嘛這幾年業界喜歡喊他們為高資產人士，真是搞不太懂??

代銷事業

約6年前信義開始介入代銷事業賣預售屋，值得提醒大家的是仲介跟代銷雖然都是收取佣金為主但是兩者的營運成本跟模式可是大不相同，譬如說大家去觀賞現場會看到華麗氣派的樣品屋擺在眼前，而這樣的樣品屋小則500萬貴則花費3000萬也不誇張，而這個花費都是代銷業者要先出也就是說在前期的銷售上代銷需要比仲介花費更多的資本支出故現金流比較不好回收較慢，又招待現場跟基地的現場也不在同一處通常都在鬧區上這個租金也是代銷的花費。在前幾年的財報上有揭露代銷的收入大概是6億元左右之後幾年的發展如何以今年的預售屋買氣降低的幅度來看應該不會超過此金額，故本文認為代銷業務未來發展空間很有限。

海外事業

資料來源:法說會

從上表可知信義房屋急力拓展海外的企圖心本國的營收比重逐年降低，日本跟大陸的營收比重兩年前僅有6%在2015上半年已經達到12%的比重。信義置業為專門設立於中國大陸的不動產開發公司，在上海所推出的第一個建案名為信義嘉庭，坐落於嘉定區馬陸鎮，該土地約為5.7平米為14棟高層住宅樓地板面積18萬平米總投資金額達到16億人民幣(80億新台幣)，從存貨表顯示該案有60億顯然是一項對信義來說非常巨大的投資，而且從資本支出的項目看還會持續投入。本文認為該投資規模跟支出60億已跟股本相當，若這是信義以後確立的方向那信義將轉型成為不動產開發商而大量減低了房屋仲介的色彩請讀者多注意。

綜合分析

 

 

從上表可知信義每年的營業額中位數大概在85億上下而稅後純益大概在14億左右(純益率約20%)，2013年房地產價量皆揚故營收達到史上新高120億獲利也創下新高有27億，去年就滑落到正常水平惟營業費用通常是租金薪資等固定成本一時之間無法下調反而還比2013年高，因此獲利創下新低。前文有提到信義進軍大陸重點從房屋仲介轉型為不動產開發因此長期借貸金額跟利息近幾年狂飆不只，尤其是一筆項建設銀行貸款8億人民幣(40億新台幣)利率在6.15%單是這筆貸款每年要2.4億的利息佔了2015年稅後純益25%(如下圖)

 

 

其比例不可謂不重高且影響到每月的現金流支配，若之後開發不慎恐有被銀行收傘的風險存在。小結:信義房屋自成為國內房仲業的老大之後確實每年都有穩定的獲利讓公司進入了MBA定義的”現金牛”的評價，但隨著交易量凍結及國內市場飽和的情勢下信義大膽的西進大陸其不自滿於現狀的態度值得讚賞，然而進軍大陸的房仲業務除了蘇州以外一直無重大進展，之後轉型成為不動產開發商的角色是否過於激進而遠離原本從事的業務想必有討論空間，本文最後還是希望信義進軍大陸有成、把優良的信義台灣品牌打進到大陸的工商社會。