第4條之4（課稅範圍）
一、課稅對象（納稅義務人）：

（一）個人：

1.中華民國境內居住之個人。

2.非中華民國境內居住之個人。

（所得稅法第14條之4及第7條參照）

（二）營利事業： 1.營利事業之總機構在中華民國境內。

2.營利事業之總機構在中華民國境外。

（所得稅法第24條之5及第11條第2項參照） 二、課稅標的（土地部分不適用所得稅法第4條第1項第16款之規定）：

（一）房屋。

（二）房屋及其坐落基地。

（三）依法得核發建造執照之土地。

（四）以設定地上權方式之房屋使用權（限105.1.1.以後取得者；以下簡稱房 屋使用權）

※配合農業政策，依農業發展條例（以下簡稱農發條例）規定申請興建之農舍

（農發條例第19條參照），維持適用舊制。但未配合農業政策供農業使用
者，仍屬新制課稅標的。

三、適用新制之要件：

（一）要件一：105.1.1.以後出售之房地。

（二）要件二：105.1.1.以後取得及104.12.31.以前取得且持有期間在2年以 內之房地（104.12.31.以前取得之房屋使用權除外）。

※依所得稅法第14條之4第3項規定，出售之房地如係繼承或受贈取得者，得 將被繼承人或贈與人持有期間合併計算。（所得稅法第14條之4第3項參照

）

※105.1.1.以後出售因繼承取得之房地符合下列情形者，適用舊制：

（一）納稅義務人於104.12.31.以前繼承取得，且納稅義務人及被繼承人持有
期間在
2年以內。

（二）被繼承人於104.12.31.以前取得，且納稅義務人於105.1.1.以後繼承取 得。

◎但前2項房地如符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房地要件 者，納稅義務人得選擇依新制計算房地交易所得並報納所得稅。

（財政部104.8.19.台財稅字第10404620870號令參照） 四、符合以上課稅要件者，應依所得稅法第14條之4至第14條之8及第24條之5規定

課徵所得稅。

〈舉例〉 一、適用新制或舊制？

二、老王於103.5.1.購入A房地，嗣於104.11.4.將A房地贈與其子小王；小王復於 105.12.5.將A房地出售，請問小王應依新制或舊制報繳所得稅？

三、老王於105.1.1.購入A房地，嗣於106.5.5.過世，A房地由其子小王繼承；小王 復於108.5.6.將A房地出售，請問小王應依新制或舊制報繳所得稅？

第4條之5（免稅範圍） 一、免稅標的：

（一）自住房地（免稅限額：400萬元）。

（二）符合農業發展條例第37條及第38條之1規定之土地。

（三）被徵收或被徵收前已協議價購之土地及土地改良物。

（四）依都市計畫法指定之公共設施保留地且未被徵收。

※符合農業發展條例第37條及第38條之1規定之土地，若未配合農業政策供農
業使用者，仍應課徵房地交易所得稅。

二、適用自住房地租稅優惠之要件：

（一）本人、配偶及未成年子女辦竣戶籍登記，且持有並居住連續滿6年。

（二）交易前6年內未出租、供營業或執行業務使用。

（三）本人、配偶及未成年子女出售房地前6年內，未適用自住房地租稅優惠之 規定。

三、前項一、（二）至（四）之土地及土地改良物免辦理申報，因交易而產生之損 失亦不得自交易3年內之個人房地交易所得或營利事業所得額中減除。

〈舉例〉 一、老王於105年3月1日取得A房地，且戶籍設於該房地，至111年12月28日連續 6

年內皆供自住，嗣於111年4月5日將A房地出租給富士水果店，至112年4月4日

終止租約，並恢復自用，復於113.5.5將A房地出售，請問老王得否適用自住 房地之租稅優惠？

二、老王105年3月取得A房地，且戶籍設於A房地，老王於111年12月過世(自住滿6 年)，老王之子小王繼承後未立即於A房地設籍，亦未出租、供營業或執行業
務使用，至118年5月始設籍於A房地並出售(交易前6年內無出租、供營業或執 行業務使用)，可否適用自住房地之租稅優惠？若小王未設籍即出售A房地， 可否適用自住房地之租稅優惠？

三、小王在105年首次購買A房地，110年和小月結婚，小月名下有106年購入之B房 地，小王於111年賣掉A房地，小月在112年賣掉B房地，若A、B兩房地均符合 自住房地之規定，出售時是否皆適用自住房地之租稅優惠？

四、小王和小月為夫妻，小王在105年購入A房地，小月在106年購入B屋，小王於1 11年賣掉A房地，兩人於112年離婚，小月在113年賣掉B房地，若A、B兩房地 均符合自用住宅之規定，出售時是否皆適用自住房地之租稅優惠？

五、老王和小王（92年次）為父子，老王在105年購入A房地，並辦竣戶籍登記； 小王在106年(14歲)購入B房地，並辦竣戶籍登記，老王於111年(小王19歲)賣 掉A房地，小王在113年(21歲)賣掉B房地，若A、B兩房地均符合自住房地之規
定，出售時是否皆適用自住房地之租稅優惠？

六、同時出售2戶以上之自住房地，或出售2戶打通之自住房地，是否適用自住房地 之租稅優惠？

七、本人、配偶及未成年子女均有自住房地且均持有超過6年以上，若於同一年度

出售，其自用住宅租稅優惠如何適用？

八、分居夫妻均有自住房地且均持有超過6年以上，若兩人分別出售，可否個別認

定交易前6年內是否曾適用自住房地之租稅優惠？

九、個人出售房屋，其中部分樓層，或同一樓層部分面積出租、供營業或執行業務
使用，其他樓層或同一樓層其他面積全供自住，可否適用自用住宅租稅優惠

？

第14條之4（個人房地交易所得之課稅方式及計算） 一、課稅方式：

採分離課稅，不併計綜合所得總額。 二、房地交易所得之計算：

（一）出價取得之房地：

交易所得＝交易成交價－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之

必要費用

（二）繼承或受贈取得：

交易所得＝交易成交價－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值
按政府發布消費物價指數調整之價值－因取得、改良及移轉而支付之費
用

※得減除之必要費用項目：

※不得減除之成本或費用：
土地增值稅及使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構

借款利息等。

三、課稅所得之計算及適用之稅率：

（一）課稅所得額之計算：

課稅所得＝前項二、（一）（二）核算之交易所得－依土地稅法規定計 算之土地漲價總數額（以下簡稱土地漲價總數額）

（二）適用之稅率： 1.中華民國境內居住之個人：

（1）一般稅率：

（2）特別稅率：

2.非中華民國境內居住者：

五、個人房屋、土地交易所得為虧損者（不含土地漲價總數額），得自交易日以後

3年內之房地交易所得中減除。

六、有關期間之規定（第4條之4第1項第1款、第4條之5第1項第1款及第14條之4第2 項參照），如係繼承或受贈取得者，得將被繼承人或贈與人持有期間合併計
算。

〈舉例〉

一、新制之房屋、土地交易損失可否減除舊制之房屋交易所得？ 二、依實價計算之房屋、土地交易損失可否扣抵因無法提出成本費用而由稽徵機關

依規定計算之交易所得？

三、適用房地合一新制之共有土地辦理合併或分割，個人取得之土地價值較應有部
分價值減少而收有價金，是否屬應課稅？

四、老王於103.5.1.購入A房地，取得成本為500萬元，支付契稅、印花稅、代書 費、及規費合計5萬元；因房屋老舊，另支付水電、泥作及油漆工程費100萬 元；嗣於105.1.1.出售A房地，出售價款1,000萬元，土地漲價總數額200萬元

，土地增值稅10萬元；另為出售A房地而支付仲介費5萬元、清潔費1萬元；又 於使用A房地期間已支付清潔費1萬元、房屋稅2萬元、地價稅3萬元、管理費4 萬元及向銀行抵押A房地借款之利息5萬元，請問老王出售A房地之交易所得及 課稅所得各為何？適用稅率及應納稅額各為何？

第14條之5（個人房地交易所得稅報繳之規定） 一、報繳期間：

房地交易所得，不論有無應納稅額，應於房地完成所有權移轉登記之次日或房
屋使用權交易日之次日起算
30日內，向該管國稅局辦理申報。

※所稱「該管國稅局」如下：

（一）境內居住之個人：

向戶籍所在地稽徵機關或居留證地址所在地稽徵機關辦理申報。(外國

籍人士部分：臺北市及高雄市案件為總局外僑股)

（二）非境內居住之個人：

向房屋、土地所在地稽徵機關辦理申報。(外國籍人士部分：臺北市及 高雄市案件為總局外僑股)

※符合財政部104.8.19.台財稅字第10404620870號令釋規定因繼承取得而適用
舊制之房地，如該房地符合自住房地之要件者，得選擇依新制報繳所得稅

。但已依新制報繳所得稅者，仍得於房地交易日次年綜合所得稅結算申報 期限前申請註銷，並依舊制報繳所得稅。

二、應檢附之文件：

（一）契約書影本。

（二）原始取得成本相關證明文件。

（三）因取得、改良及移轉而支付之必要費用相關證明文件。

（四）依土地稅法規定計算土地漲價總額相關證明文件。

〈舉例〉 一、出售被徵收或被徵收前已協議價購之土地及土地改良物應否辦理申報？ 二、未辦財團法人登記之祭祀公業，如有出售房地，應由何人辦理申報？ 三、出售共有之房地時，如未設管理人應由何人辦理申報？

第14條之6（個人未申報、申報偏低或未提示成本費用證明文件之處理方式） 一、未申報或申報偏低：

依時價或查得資料核定成交價。 二、未提示原始取得成本之證明文件：

原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費物價指數調整核定 成本。

三、未提示因取得、改良及移轉而支付費用：

按成交價額5

核定費用。

〈舉例〉 老王於103年5月5日購買A房地，嗣於105年1月1日出售，未依規定辦理申報，該管
國稅局依銀行貸款評定之價格核定成交價為1,000萬元，又老王未能提示原始成本 及因取得、改良及移轉而支付費用之證明文件；另依該管地方稅務局提供A房地之

土地漲價總數額為200萬元，土地增值稅為10萬元，公告土地現值為400萬元，房

，請問老王出售A房地之交 易所得及課稅所得各為何？適用稅率及應納稅額各為何？

第14條之7（稽徵機關調查核定及稽徵程序之規定）
一、個人未辦理申報者，稽徵機關得依所得稅法第14條之6規定核定其所得額及應

納稅額。

二、稽徵機關接到申報書後，應派員調查，核定其所得額及應納稅額。 三、稽徵機關應依其查核結果填具核定稅額通知書，連同各計算項目之核定數額送

達納稅義務人。

四、納稅義務人之申報案，經核定有溢繳稅款者，稽徵機關應填發收入退還書或國

庫支票，退還溢繳稅款。 五、應退之稅款，稽徵機關於核定後，應儘速填發收入退還書或國庫支票送達納稅

義務人，至遲不得超過10日，收入退還書之退稅期間以收入退還書送達之日

起3個月內為有效期間，逾期不退。 六、個人列報減除之各項成本、費用或損失等超過規定之限制，致短繳自繳稅款，

經稽徵機關核定補繳者，應自結算申報期限截止之次日起，至繳納補徵稅款

之日止，就核定補徵之稅額，依郵政儲金1年期定期儲金固定利率之存款利率

（所稅稅法第123條參照），按日加計利息，一併徵收。但加計之利息，以1 年為限。應加計之利息金額不超過1千5百元者，免予加計徵收。

第14條之8（個人重購自住房地退稅優惠） 一、先售後買：

個人出售自住房地所繳納之稅款，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日

起2年內，重購自住房地，得於重購自住房地自完成移轉登記之日或房屋使用

權交易之日起5年內，申請按重購價額占出售價額比率，自所繳納之稅額中計 算退還。

二、先買後售：

個人購買自住房地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易之日起 2年內， 出售「其他」自住房地者，於辦理申報時，得按購買價額占出售價額比率， 在應納稅額之限額內減除。

三、前2項購買之自住房地，自購買後5年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原 扣抵或退還稅額。

※小屋換大屋可全額退稅，大屋換小屋按買賣價格之比例退稅。

〈舉例〉 一、老王於105年購入A房地，106年出售A房地，繳納新制所得稅50萬元。復於107

年購入B房地(價值高於A房地)，並申請重購自住房地退稅50萬元。老王於109

年出售B房地（重購後5年內自行移轉），繳納新制所得稅100萬元，加計追繳 前次退還稅額50萬元，共須繳納150萬元。老王再於110年購入C房地(價值高 於B房地)，其得申請之重購自住房地退稅金額為何？

二、夫出售舊房地後再以妻的名義購入新房地，是否適用重購退稅？ 三、老王在100年購入A自住房地，取得成本為1,000萬元，104年為了換屋而購入B

自住房地，取得成本為700萬元，其於105年將A自住房地出售，出售價款為1,

200萬元，繳納所得稅50萬元，老王得申請重購退稅之金額為何？

第24條之5（營利事業之課稅方式及房地交易所得、課稅所得之計算） 一、課稅方式：

（一）營利事業之總機構在中華民國境內：

當年度之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法規定計算之土地漲價 總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅。

（二）營利事業之總機構在中華民國境外： 1.在中華民國境內有固定營業場所者，由固定營業場所合併報繳。

2.在中華民國境內無固定營業場所者，由營業代理人或其委託之代理人代

為申報納稅。 3.營利事業之總機構在中華民國境外，交易其直接或間接持有股份或資本

總額過半數之中華民國境外公司之股權，該股權之價值50

以上係由中

華民國境內之房屋、土地所構成，其股權交易所得額，按前項規定之 稅率及申報方式納稅。

4.適用稅率：

二、房地交易所得及課稅所得之計算式：

1.房地交易所得＝收入－相關成本、費用或損失

※房地交易所得為虧損者，得自營利事業所得中減除。另依土地稅法規定繳 納之土地增值稅，不得列為成本費用。

2.房地交易課稅所得＝收入－相關成本、費用或損失－依土地稅法規定計算之 土地漲價總數額

※房地交易課稅所得為負者，以零計算。

〈舉例〉

甲公司於105年1月1日取得A房地，取得成本為1,500萬元，嗣於106年5月5日出售A 房地，銷售額為2,000萬元，相關費用損失為400萬元，土地漲價總數額為200萬元

，土地增值稅為50萬元，則A房地交易課稅所得應為何？如出售A房地之相關費用 損失為700萬元，則甲公司得自營利事業所得中減除虧損數為何？如減除A房地交 易虧損數後，其營利事業所得為虧損者，則甲公司得否於以後年度適用所得稅法第 39條盈虧互抵之規定？

第108條之2（罰則）
一、未依限辦理申報，處3千元以上3萬元以下罰鍰。

二、已辦理申報，而有漏報或短報情事，處以所漏稅額2倍以下之罰鍰。 三、未辦理申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。