〈前言〉

2015年對不動產是個行情多乖、詭譎多變的一年，在2016年確定實施房地合一的政策下在第四季移轉交易爆大量看起來像是最後的逃命波，尤其是在贈與不動產方面更是一飛沖天，讓國稅局的收件櫃台都可以排隊排到一整個上午。台北市的豪宅稅的實施在年裡開始發酵，再怎麼不懂房屋稅制的爺們，在收到房屋稅單之後也拼命地對會計師和地政士百般詢問其計算基礎及如何應對，在一群專業人士跟權貴階級的斡旋下終於讓國稅局做出一些比較具體的解釋令跟發布房地合一施行細則，在未來景氣無法摸透和新制度實施的情況下，不動產的發展會如何前先來了解總體經濟原本的數據呈現。

〈總體經濟〉

整體經濟在2011年以後名目增長率平均在3%以下之後逐年降低，然在那幾年間房地產卻是蓬勃發展平均單價跟總價都是屢創新高，顯見房地產跟經濟發展在這個時候產生背離的現象，至於背離的原因不一，有云者認為遺產稅從50%的累進稅率降到10%吸引海外資金回流，亦有人云銀行貸款持續低落讓貸款人可以用2%的利息養房子等待日後賣出獲利。不論原因為何對於經濟好房地產應該就會跟著好這種教科書理論在實務上已經不堪使用，我們必須用其他方式如央行利率、稅制考量、投資意願等去檢討房地產景氣。

從上表得出失業率從2009年開始一度觸及6%之後，開始穩定的往下回穩並且在2015年還創下了3.5%的超低失業率，若把這個數字拿到西方的已開發國家相比幾乎是最低的水準，畢竟西班牙這個全世界經濟前十名的國家失業率可是高達12%以上呢。只可惜的是其平均薪資在2009年以後也是增長有限，在扣除物價膨脹之後在這幾年更是沒有成長，人力銀行跟主流媒體常報導現在的大學生起薪只有26000元比16年前還低，雖然有點危言聳聽但想必跟事實差距不大。可見雖然大家都有工作但只是求一個溫飽無力去做多餘的消費，自然對想要成家的人購買房屋是只能遠觀而摸不到的夢想，整體來說對年輕人處於吃不飽餓不死的階段僅此而已。

主流媒體常常報導在台北市買房子要不吃不喝18年才買的到云云，他們好像忘記有90%的民眾買房子會貸款這回事，而且有人會不吃不喝18年~~這還算是人類嗎?此番譬喻方式更是讓人覺得啼笑皆非不知所云。又不是講給小學生聽尤其是所謂的財經媒體這種報導真的很不專業，試問現在除了富二代、貴娘娘以外有人用全額現金買房子嗎?重點應該放在銀行的貸款利率跟核貸成數吧?若銀行介於自己的風險控管降低民眾的貸款金額，那房價再便宜也付不起頭期款不是嗎?上表中2015年底5大行庫(台銀、合庫、一銀、土銀及華銀)新承做房貸金額月平均大概是350億到400億的資金水位，每年的淡旺季也很明顯通常是在前半年，一直到8月以後配合國人鬼月習俗開始步入淡季。值得注意的是在2015年12月時新承做金額創下歷史新高來到860億，估計應該是國人為了在實價登錄政策上路前為了節稅所做的移轉跟交易。在統計上把這個異常偏離數排除而不予計算，況且在實務上之後也不會有節稅的誘因使國人做此番移轉，整體新房貸從2014年開始確實是逐季減少，所以在12月的逃命波之後，在2016年2月反而出現了創紀錄的新低200億的窒息水平讓銀行界嚇了一跳，索倖到了3月份又回復正常到350億水準，要不然整個房地產市場前景真的令人捏一把冷汗。

〈地政登記〉

第一次移轉的計算基礎是來自於當預售屋拿到使用執照，辦理建物第一次登記拿到所有權狀之後的總數量，所以不是建商賣出去的房子都算在該統計表中，因為可能是建商的售後餘屋在還沒有賣出去的情況下自行辦理總登。從上表可知是每年房地產有多少的新屋供給量面積跟釋出棟數。2011年之後每年穩定增長超過10萬棟並在2015年來到12萬棟，同時總面積也突破3500萬平方公尺，新屋指數因為會帶動鋼筋水泥、建材、木工及周邊大小工程等實體需求，所以對整體產業、國家GDP是有意義且可以帶動實際的工作機會，每年穩定增加的數字確實很好看，惟須注意的是前幾年瘋狂看漲不動產的年代預售屋賣出了不少，所以現在過戶的都是反映幾年前的房市榮景，且需要大概三年以上的時間才有機會消化，在後年以後還會有這樣的增長安泰地政保持懷疑的態度，嚴格來說在來年若可以持續10萬棟的數量已經是萬幸。

上表顯示出雖然第一次移轉數量每年穩定增加惟房地產的成屋買賣移轉卻是穩定的往下遞減，在2010年跟2013年雖然有量反彈突破50萬大關但是在之後卻緩步下降，在2015年第一次來到43萬創下了自2002年SARS以來新低，若再翻回去看歷史資料上一次在43萬的數量是在1993年，距今已經是25年前，此番買賣交易量確實不可不慎，要記住那時候的台灣總人口才1500萬人而已然而在現今2300萬人口的基礎下，竟然創下了當時才會有的低交易量實在是讓人感到驚恐萬分。

房產無限好，只是近黃昏 (下)