居住正義論壇IV 都市發展與容積政策

時間：106年4月26日(星期三)上午8時40分至中午12時20分

地點：晶華酒店1樓晶華會(臺北市中山北路2段39巷3號)

主持人兼引言人：都市發展局林局長洲民

【會議議程】

0910-1030      議題一：都市開發與環境品質    

1050-1210      議題二：容積移轉與容積代金制度

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議題二：容積移轉與容積代金制度

林局長：這邊若有第一個論壇題目沒在的朋友，今天市府辦居住正義論壇４，議題都是多年來，二三四十年一直擺在那裡但沒有人真正面對他、解決他，曾經面對但沒解決。第一議題清楚談到城市開發，第二問題談城市開發，但最根本是容積，市長今天以已開闢未徵收、未開闢未徵收問題，這是兩百七十萬人問題。待會邀請討論光譜是360度，業界、學界、民代已經天天在工作的市府同仁。

介紹貴賓

臺北市議員 李新

臺北市議員 黃珊珊

臺北市議員 王威中

政大地政係教授 邊泰明

文化大學景觀系主任 郭瓊瑩

淡江大學建築系 劉欣蓉

財團法人都市更新研究發展基金會 丁致成

威京集團 沈慶京

臺北市議員 洪建益

臺北市議員 葉林傳

臺北市議員 陳炳甫

中原大學景觀系 喻肇青

中華經濟研究院 李永展

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會 于俊明

臺北市不動產估價師公會 郭國任

黃科長：首先容機制度的介紹，容積是引導都發工具，要考量整體都發趨勢和容受力，容受力是已訂，不同都市條件賦予容積率，透過基礎設施、捷運系統，可以承載容積是提升的，容積應有全民共享。容積移轉是發展權移轉概念，美國1960年代有關歷史建物和古蹟有拆除改建壓力，以容積移轉方式使文資保存、因應發展需求，紐澤西松樹保護區是劃為保護區，透過容積移轉保護自然做完善規劃。接著就辦理情形報告文資保存有兩種，古蹟和大稻埕，一種是公保地一種容積代金，目前尚未實施，古蹟移轉是依照文資法辦理，補償所有權人權益，規定提出古蹟維護再利用機會，經過市府核定才能辦法。目前可以換1.5建評，八處管理良好。茶行也是相當良好。大稻埕容積移轉是首例，今年也是推動風貌維護三十週年紀念，若要辦理容積移轉，義務是提出建築維護事業計畫，經過都計審議核定才能辦法。移出容積可以換1.3坪，有75％完成。這是URS44，已經是重要活動節電。

再來是公保地容積移轉，都計法辦理，當初設計時是解決財源不足問題，義務是土地捐贈給市府，目前規定道路跟公園綠地，前者十五米以上和消防通道，另外是兩公頃為提升整體品質。目前可以50％捐贈公保地，50％繳交代金申請容移。目前是全面實施代金，議會二讀建議取消落日和限制。近十年大概取得9.24公保地，產生容積量約30.2公頃，可以跨行政區容移，較多是在低公告現值高房價，也是換算公式問題。當初公保地有些課題希望保障地主發展，繳交政府之後計畫由政府統籌運用公保地開闢，這是容積代金概念，是資金儲備制度。

這是容積代金框架，是委託三位估價者，有考量成本和利用，相關範本有執行，目前收六案。這是水利法，未來可能108公頃河川私有土地釋出，也是參考公保地給市府。這是各種比較，因為換算公式不合理，統計數字1：3，曾經達到一坪換九坪，政府角色在這裡，價差部分流向不明，不清楚流向何處，有沒有確實受保障。外部是全民承擔，過去因為這樣零星取得公保地無法完整取得新地。因應大眾運輸導向，捷運站周邊八百公尺可以適度擴展容積，維持環境容受力。也規定不能是大基地和敏感區，但這是在都計容移裡，有些依法無法規範。

容積代金運用希望專款專用公共設施保留地，代金希望法制化，目前送到議會二讀。未來希望先用在道路綠地廣場，過去持有保留地主希望能取得運用考量，現有既成道路機制如何多元取得也是思考方向，自治條例已送議會，本來希望開闢取得，容金代金能有部分統籌，老舊地區來作。送議會二讀後考量已開闢公保地已經在使用，要用已開闢未徵收地，將來99％可能用在既成道路上，市府還再進行溝通。

未來應用程序希望有府及管理，制訂SOP，相關配套已完成。希望未來公平合理效率應用。相互影響部分可以自行選擇但負擔義務不同，會相互影響，將來15米道路放寬會釋出，河川區也辦理的話也會釋出。未來可能變成買方市場。關於四個議題歸納兩部分，第一全面推動容積代金的不同見解作討論，針對容移部分促進文資保存古蹟大稻埕希望現行制度優惠，公保地河川區是政府財源不足，希望可以多加努力取得。

林局長：這是台北天空線，清楚看到建物高低、區域不同是長年發展，背後有都計，都計在我們第一個論壇題目有說法律即使健全，都計需要改變的條例太多了，動輒二十三十年，以今天議題天大地大，大家說我家土地半世紀市府拿去用沒有補償我們，有開發者說這樣我們無法把想做的開發做出來，利潤不夠。那還有第三個，永遠麥克風不在他前面的人，比如大同區，路走一走沒了，本來是公園，公園永遠不會實現，公務預算等三十年等不到。第三個我很少有機會講話。今天條例訂出來有他的歷史淵源，希望照顧到第三個我。所以容積經過分析後，有全臺北市民資源做的公共建設，某條路的價值遠高於另個行政區，但價值屬於那條路的人嗎？漲價歸公以前是拿來考試，但何時能做到？現在既定政策就是這幾個字，容積增加來自大家努力，是三個我共同分享，我也說了美國只有花三十年容移才逐漸成熟，台灣台北當然有改進空間，紐約中央車站應留下的古蹟，怎麼辦？你去紐約看到後面大都會保險公司，他用價購買過來很承購，同樣紐澤西洲好的自然景觀容移到市區，這兩章圖至少花了三十年才推行成熟。

從103年到現在三年了，過程中有他的背景存在，去年11月議會提出連署，柯市長前天會議桌都發局市府動作不夠快要好好協調。去年12/23市府發公文給議會，陳述維持既有政策，是多年來共同人很多努力，雖然還未達到共識。前年會期到上個會期，九次在法規會上逐條討論，還是沒共識。整個觀點在執行，就談到一個觀點，臺北市是大家的，過程中市府被授權做就要做到105分，議會會監督，這些經過好的制度代金是可以使用的，不只是少數的我，是全部的我。雖然少數的我的確是委屈的。由此來講分三階段老師會討論，我就不佔用時間，基本是道路、公園等公共設施，從此來講百分百這是大有為政府做105的事，請你監督我，希望70統籌30所在地，但後來有5050討論，仍未定論。趕快討論要有方法，無論哪一種就是施行辦法還沒完整討論。50道路50公園綠地限定時，到了討論過程中改變，兩個都未定，造成實施無所適從。目前為止曾經是50/50，也跟在場朋友說，假設今天所在地是信義區，但大同中正萬華需要，不是百分百鎖在行政區。所以我們馬上開始討論，就是很重要對的北市市民網路直播，這是公眾利益議題。會請天天在職場上實踐，該怎麼做或理想或專業的指標。

于秘書長：非常榮幸有機會來參加與談，也跟各位報告分享我們公會心得。誠如丁執行長提到，容移本來就是智慧型成長的重要工具，也認同劉教授說不是唯一工具，但是是重要工具。每次談到容移或容獎都會提到容受力問題，有個數據是89年都發委託王教授做的研究，分母有2243萬平方公尺，是北市在良好狀況下可以增額的容積。這篇研究報告從民國89到現在十六年多，從民國90年到現在樓地板部分做計算。有個假設是容積樓地板面積扣掉三層共用，假設每案子都有20容獎，包括都更、獎勵或補償性質容移，用20％來算，分子是六百萬平方公尺。黃議員提到住一住二數字很巧，北市住一住二在94年都發研究裡面有610萬平方公尺在法容範圍內被禁止使用，一進一消，我數據要呈現27％十六年來用掉。整個結構來看還是有管控空間當中在很多人努力之下沒有失控。當初管控前提下，都發緊密工具是有空間做討論。

議題有提到容移對不動產開發市場有什麼影響？葉科長最早引言有提到，用五層樓三十年以上老舊住宅為例，當時管控是建壁率，容移30或其他管道得到，大概才百分之二點多，會多出遍地開花大樓，只是把容積還給他，本來他就有這麼多。這是簡單圖，經濟樓高跟法定樓高，企業要對股東、員工經營，我們會追求經濟樓高，考慮外部成本而有法定樓高，如果法定小於經濟才找大家討論容移容獎，如果縣市有經濟低於法定那無法當作工具。除了容移可以做為老舊房子改建機會，多個工具外，對於開發業有三個溢注加速整合。容移規劃增量可以讓都更改建變的可行，整合也較容易。不像產權複雜造成不像地主性策略，所以整合有幫助。除了達到規模經濟還可以增進土地利用效益，考慮公共立場，站在私部門角度就是跟各位呈現的。

大家一直說要談容受力，局長也提到，於公部分有公益想法，於私也促進效益，如果TDR不可行於公於私目的都無法達到。代金回饋市民，我也是市民我支持，但實務上有困難，代金都收到了就面臨如何增購，因為臺北市容移自治條例對代金用途是取得公保地，另外推動市政建設，但這比較抽象，主要還是取得公保地，不外乎兩個，除了整體開發區段徵收，都更就是要徵收，徵收之前要做協議價購，這非常有困難，國考曾考兩次，徵收前協議價購為何不可行？這實務上有困談。資源分配若擬成荷蘭式拍賣對產權人也欠缺保障，徵收的時程要經過內政部程序，要提出公益性、必要性檢討，實務上操作也有困難。

容移共做了七個案子，我列了幾個案子請貴賓參考。剛開始大家前面因為景氣OK，估的值加上營造成本比附近同地段來的高，都發局還有估價師公會也在做改善，希望這部分能在估價部分考量市場可能性。局長提到漲價歸公，代金目的就是如此，但也可以另外思維，公保地做容移，市場可能性一定存在，缺乏利潤比較不行，有市場的話我們也繳稅，這跟103年不一樣。因為民國105年實行房地合一實價課稅，規避到綜所稅實質是49.675％，一半給政府，這也是某種形式的漲價歸公。所以建議是維持現行代金跟捐地容移雙軌制。

林局長：剛剛的表七個案子我都很熟悉，每條道路價錢反映了臺北市不同地段價錢，對於百分百代金市府是希望主動做這個事，也清楚想傳達市府執行公權力以及景氣上下是否平行線，需要公眾討論。

郭理事長：我還是先簡單自我介紹，我是估價師公會郭國任，剛剛主持人說于秘書長，這是常見的事。我們課題很重要是針對容積代金如何估價，必須做詳細介紹，容積跟地價什麼關係？能否估價、如何估價，我們做了研擬，能否達成客觀合理估價，我們提幾個報告。這是剛剛秘書長提到的公式，有關技術規則第七十條，土地開發是機具土地用途開發總銷售金額，白話講就是蓋幾坪、賣多少地，間接有成本利息等來分析架構。這在日本較預期開發法，歐美殘餘法，我們把概念移來，用土地價格等於總教授金額減掉營造施工費、管銷利潤等等。

這頁投影片是因為講到考試，103年推動估價，99年就考了，涉及合併估價問題。未剩餘基地如何估算，這絕對有學理和技術規範。如何計價符合哪些原則？公平原則，因為供給量政府掌握，不應隨著市場需求有巨大差異。要符合市民利益，會衝擊周遭容受力，要考慮接受基地，符合公開透明。根據幾個原則，前三提出來不能回到公告現值，雖然簡便但公告跟合理市價有差異，因為這是地段課稅要求，無法反應基地差異，個別間容積量關係在研議公告現值過程也薄弱。土地徵收都回歸市價查估，反而回到公告是不專業的。基於四個理由不該回到公告現值，要符合公正透明審查的機制。

這是代金如何評估，含容移和不含容移，總賣出去減掉總增加就是最後容移價格。得到下一個答案，這是依照學理，把含容移接受基地價格減掉不含的價格，就是增額容積估出來扣掉，適當利潤後就有答案。公會重要歷程，因為專業委託這些注意事項，之前做過修正報告委託。這是一個過程，表示已經綜合產官學意見，這是調整審議過程，強調這是公開透明審議，價格估算要做交代，沒人可以控制。最後提一個建議，估價每個人有不同意見，很重要是審議過程讓多數人、多方檢視得到客觀結果。

林局長：都發局很多公辦都更都是委託公會。但確實很像小一號于理事長。

李教授：我不像兩位有PPT，昨天北市提都計兩個案在審議，我也是都委會委員，去年七月一日是都計委員，現在到內政部。昨天案子牽涉內湖文週用地和圓環，決定尊重市府意見，但文週用地有些討論，回到簡報檔第一頁，容積是公共財，跟私有才不一樣。要給予容積要看容受力，簡單講道路12公尺寬，當然負荷不了。很多委員關心公宅基地，也要變成產業專區用地，大家就談包括市長，用地跟區很不一樣，用地是公共設施，所以還是變成專用區，細部就讓市府決定，要想想看容移務必跟容受力討論。容受力簡單講像我們社區營造學會做社造中心就是最好例子。容移是古蹟綠建築是很好方式。台北在做公共設施保留地通檢，要求五大公共設施為主，道路、廣場、公園綠地。

若就幾項角度，北市財政相對OK狀況下都不容易處理，其他縣市會用跨區方式處理。北市用容積銀行是我們市府做莊，就像公辦都更不像利益被私不門掌握，希望容積銀行做莊必須公開透明、環境管控跟整體規劃，到底是50還是70留在本區可以被討論，今天各位手上最後一頁，不會影響古蹟和歷建，全國通檢部分若能用市府買從全市角度，無論多少放在移出去，公部門抓50-70應該徵收公共設施，因為都計法說要達到10％，後續處理多少％到哪裡，落日後應回到公設、容積銀行。

林局長：我有一段特別感同身受，今年老師任職內政部都計委員，很多案子去年北市跟著到中央我們內部討論都深深感覺是一路做下去成果。剛講到財務困窘是全國現象。就想到公共財，很多人只看財，少看了公共。回到于理事長講八零年代王老師的報告，必須說當時所有數字沒在報告裡面就是都更容積。即使都發局八零年代委託案，我們也要檢討時間不一樣。

喻老師（代理報告）：老師身體微恙，但很希望對北市都市環境發展、容移制度有建言，市長一開始提到面對問題才能解決問題，很快說明。讓各位思辯的是容移制度為何而產生？最早是解決私有文資保存問題，民85歷經千辛萬苦由民間發動朝野立委協助，12/31最後一天通過，才有古蹟容移法源。這是按照該法保留的李宅。各國容移只用兩部分，文資保存和環境敏感地區護育。為何台灣有容移制度？全世界有沒有容移收受制度可以瞭解一下。容移有其必要，但該被限縮，最主要處理古蹟、歷史建築、迪化街街區，需要市民維護保護的公益財，才該進行容移。今天目的是7/1後代金制度何去何從，就要進入第二個題目。

真假之辨，這是常見的都更圖，道路用地是沒有容積，而是被創造出來。現在討論真正能移轉的是都發管控的真容積。古蹟、歷建、大稻埕有容積，道路本來是沒有的，是虛擬容積。第二點，我們經過容移後根據計算公式，用歷建來看會依據容積率不同，比值為一時會放大2.25倍，第三種會放大5.6倍，計算本身也有疑義。最主要各國立法是保護文資。整個道路容積卻是虛擬容積。

所以最後提到本質與價值，今天是很好機會給大家思辯，既然三年前有落日條款，確實不宜再延長，要做制度的調整。自治條例第四條要堅守。但也藉這次機會通檢整理，例如文資、計算公式都要有很好檢討。期間能否有成本緩衝期，真的不宜延長。

林局長：容移和公保地的關係是很敏銳的議題。

陳議員：開宗明義跟大家報告，尤其請市長注意，接收基地有兩部分，有獎勵有移入，但送出基地無論公園什麼，這不是獎勵是補償，因為道路長期被佔用，古蹟不能翻修，對民眾這是補償，這要先敘明。如果落日執行，這些地主土地會變得毫無價值。因為只剩下唯一買家是市府，企業有黑市倒閉，只是現金流不夠，有地無法變現，因為長輩留下一點工設地，無法申請中低收入戶，以後變成容積銀行要如何賣給市府？我們一點的錢要先抽十二區，好不容易抽到大同區，到底是公園、廣場還是道路用地？兩兆兩百年都買不完，他只能拜拜。這樣制度到底合不合理？政府有沒有權力把民眾權利拿走？都計一畫公保地就沒價值。若說地主有提釋憲，市府能否站得住腳？政府有沒有權力拿走？

剛有提到問題點，不討論是否關門，先把問題找出來，問題兩部分，容積變太大，利益會不見。先從後者講，市府要建立平台，地主找不到人脈，真想買的找不到，才透過仲介商。若市府提供平台想賣就掛著，想參與都更需要容積就可以找到這些地主。再來是價差，可以參考公告地價，大同居公保地地價如何，缺錢可以便宜一點賣，強調變現性，自己的地無法使用，以前還有機會便宜賣，但關門後是無法處理，要設計解套地方。再來是大量增加容積，這是光是錯誤，古蹟一坪換1.5，大稻埕1.3，公設地3.2？因為公式錯誤。若這部分計算容積總量不會那麼大。

會在一個地方碰到大樓不是送出是接收問題。我們是要保護古蹟、歷史建物。做個具體建議事落日調整，古蹟要去保護。古蹟還有很多維修費用，移轉時要經過很多審核標準，古蹟和道路公設地，前者比較難賣，那誰要去買古蹟？買公設地就好。是否要去保障古蹟才不會忘初衷？古蹟至少希望兩成。另外容積代金讓市場決定，用強烈管制沒用，自由經濟才是最好方向。

林局長：柯市長和鄧副一再問說有有和議會說清楚，但到法規會九次，今天重點叫做接受基地，都發局要做更好。

邊教授：今天是政策說明，容積是公共財，北市容積從過去二十、三十年容積跟人口增加，不是問題，現在是分配上問題，增加容積產生價值分配問題。容移有其歷史背景，因為公保地徵收問題產生的，跟美國TDR不太一樣，舉世唯一只有台灣有，其他只有古蹟沒有公保地移轉。所以公保地移轉是過去歷史背景產生。這制度剛都發局簡報都講的清楚產生問題，到底增加多少容積、會落在哪裡，才會有容金代金制度產生，有人說容積銀行或代金都沒關係，都是解決容移問題。一坪公保地產生3.2樓地板容積，若嘉惠一個或三個公共設施保留地地主，會選擇哪個？政府操作控制容積對公保地權益保障會比現在好，這是我們過去論述，除了能控制都市之外，公保地地主能獲得補償機率會比現在容移高。公保地容積銀行基礎。代金收來如何使用，現在還沒通過，容積代金要回歸公保地取得，我個人主張除了公園綠地還有社會住宅。如果地是政府的，為何不能給弱勢團體使用？代金用途究竟是什麼？目前只侷限道路公園，但社宅是否為公共設施項目之一？這可以去辯論。今天政策說明我還是把想法概念提出。至於容移和代金最大問題是接收基地，多少比例基地使用是可以思辯。剩下可以用在容積接受地區空間上有差異性，過去接收基地都是，有些地方比較低，其他可以用美國制度放在萬華、大同，等房價起來再給容積到接受地區。

林局長：1：3.5到哪去了？三個我，開發者、所有權人、廣大臺北市民。

洪議員：我是上週媒體不正確報導的垃圾不分藍綠之一，但我要替七位議員說句話，我們連署支持有可能是因為希望公開討論，不是我支持百分百提案，若不支持，我要表數意見就不知正方反方，媒體偏頗報導我是沒連署的那個，但目的是公開討論，我可能只支持50％，但要表述，先做澄清。今天大家重視到底台上嘉賓誰的提案，今天主題是居住正義，都更最大問題就是容積要不要放寬、如何討論，為什麼六七樓不願意講都更，如何落實到一般市民買房，受惠於一般市民，也是居住正義重點。今天談容積，會不會達到居住正義，或許息息相關，但容積銀行在市議會二讀，我在法規會長期關心，收支辦法無論市府百分百代金或5050，重點是錢要有收支辦法，會不會影響居住正義，包括容移，我們收支辦法沒問題已經訂定版本，接收基地市議會版本，50要用在接收基地，另外在行政區，影響公共設施保留，已開闢未徵收、為開闢未徵收都討論到。地價競標只拿公告現值0.5其實不公平，後來議會停掉，我們收支辦法很清楚可能用公開抽籤，你登記但價格一定比新工處來的高。很多人希望錢公開透明使用，讓地主說唯一買主是市府，什麼機會讓市府來買都有討論到。

重點來了，錢哪裡來？南山人壽獎金買回六十億，郝龍斌時代說是否專款專用，公保地徵收還是維護也可以討論，落日條款部分加起來有七八十億，這要怎麼用大家很關心。今天討論所有資金來源最大要件是徵收金額哪裡來，市府版本若是百分百落日條款都代金，當然政策可以，但以業界態度，我要百分百容移要經過多少程序？時間可以合嗎？容積銀行和代金制度很多實施者開發者不想浪費時間，直接合建。資金來源影響若沒收，如何公開透明抽籤讓北市買？以現在15米道路為什麼要展延，當時信賴保護原則，要15％已開闢五年，你只給三年，我還是不能容移，這應該有條件展延，符合公平正義。再者是市議會版本，希望維持落日往後展延，開放幾米的道路，市府還是要考慮現在基地有沒有那麼多道路做？哪還有那麼多開發基地要求買道路？我不連署是因為我不支持部分，我支持的是落日條款切割開來，至於開發幾米沒意見，但希望循序漸進，不是一味打開，現在很多奇形怪狀道路等問題，我支持若開放15米以下接受但希望有條件開放，針對原本落日假設通過二三讀，市府必須依序公告訂辦法，可能三個月，要不要讓15米展延三個月？後面配合再做開放。如果一次4、6、8、10開放臺北市受的了嗎？這個表述是我意見，最後以議會為主。

林局長：這些議題法規會討論過，要再討論。

提問討論

Q1：李先生，公設地自救會秘書長，先談分年分期徵收才能全面做代金。市府用公告現值15％不公不義。全面代金不讓地主買賣違憲。

Q2：有關容積率市府依法行政，不能由政客解釋，監察院已有糾正案，應依規定辦理。

Q3：高先生，無論市府執政團隊如何更換，市民股民都應受保障，若換政府換制度如何保障？

林局長：全國地主自救會李秘書長因為代表兩百位陳情人，希望有兩分鐘，爭取各位來賓給李先生兩分鐘。剛才這些議題與其逐字念，性質是接近的，是所有權人的意見，很多老師、朋友在討論中是全方面，討論的是全臺北市觀點，接下來QA直接回應所有權人。請陳議員做回應。

陳議員：所有案子要有方向出來，雖然都不滿意但能接受，無論法規案子，這麼大牽涉民眾權益案子不可能由單方面滿意結果，若有的話另一方面一定大幅受損。我提2：4：4包括公設地地主古蹟地主可能都不滿意，但希望大家能接受方向。權利每個民眾都有，受憲法保障，不該用另外大帽子扣在上面讓群眾權益受損，無論哪個國家會有公共財受損，但保障權利很重要，接收基地有獎勵部分，還有移入問題，但移出是權利受損的人，我想市府還是有義務。最後一句話，雖不滿意能接受，希望有這個結果。

李先生：市長局長各位議員在座與會學者晚安，我代表為開闢未徵收地主，早上也有兩三百位地主陳情，法令之所以有代金是好市長時代假及動員逼迫不提名，違背選民意願通過容積全面代金化，剩兩個月，代金收不到六億元，債務有依照四千億，加上工原綠地兩兆，平均每年十億怎麼處理？要去燒香拜拜才能，不然只能用公告地價一成賤價賣掉，這都是郝龍斌時代決定的，不希望有為的柯市長沿用這個土匪政策繼續下去。

林局長：請不要用選舉方式問同意不同意。

李先生：我們講居住正義、轉型正義，誰面對十五米以下臺北市民地主？你們走過的六米八米巷道90％以上都是私地主土地，就像動脈埋在下面，水電瓦斯在裡面，如果地主被封路，那財產要還給我，因為沒受到憲法保障，逼不得已要封路時還能動的了嗎？所以希望大家給我們公平正義，容積移轉是公共債務，不是公共財。

林局長：李老師我有不情之請，剛剛有個敏感詞叫做不是公共財是公共債務，今天議題告個階段，以您在中經院過去北市都計委員以及中央都計委員，能否給兩分鐘。

李老師：我特別提到公設地是全球問題，通盤檢討辦法就是即便臺北市要兩兆，遑論其他限制，通檢意思是所有通檢檢討，無論跨區或區徵來處理不影響的狀況，國發會去年八月資料，全台灣115人口可能呈副成長，才有機會檢討公設保留地檢討，內政部也把社宅併入社福措施，也可以這樣處理，因為只租不售，人口減少會有住宅需求，其他縣市都有通檢，才知道哪些公園綠地檢討。這是都計正本清源角度。等到有必要公設再容移，本來只有古蹟歷建，後來立院通過無法知道道路用地納入。現在覺得若公部門真的要用容積銀行方式，要透明方式、機制搭配，到底百分之多少要去變更用地取得，就全市發展確實要說清楚。內政部也是規定15公尺以下各縣市政府財源階段性檢討，全國大趨勢是這樣，住宅供過於需，用代金手段解決是不同角度思維。

李局長：兩個議題很快會告段落，代表這兩個議題主持人以及所有老師們理論做簡短敘述。希望有涵蓋所有老師們意見，今天開宗明義談的就是居住正義公共論壇，北市兩百七十萬有三個我，所有權人、開發者、多數其他市民，緣此即使有些人不能接受，但絕對是公眾利益的公開討論，十天前市府也自己在辯論要不要那麼公開討論這個議題，我可以說尤其透過網路直播，看到這議題公開被討論，我覺得很好。

市長總結

我今天還是要做個ending，很困難這個討論，兩個題目容移跟代金問題，我長期以來在講把所有小問題解決掉就沒有大問題，面對問題是解決問題第一步，累積到最後不知道怎麼解決，剛那位地主很激動，有個數字如果仔細想還是沒有解決問題，過去三年收了六億元容移的錢，但欠外面的地主是兩兆，如果一年兩億收入全部去政府也拿去收購已開闢未徵收或未開闢未徵收，一萬年以後要把地買回來，這還是沒解決問題。

坦白講當在都發跟私人產業衝突間，永遠不會有共識，但作為市府還是要決定，整個國家城市要往前走，以前李總統說不滿意但可以接受，實際政治裡不滿意但可以忍受都很難做到了，更不要說可以接受，有時候也沒辦法忍受，今天這些問題中我的態度也知道很難解決，無法百分百至少能解決先解決，容積跟都市景觀問題中，像中正紀念堂已經四十年，過去威權時代留下來，就把他當成功原這樣就好，不要說賦予很特殊地位，這樣中正紀念堂旁邊線高如何處理就是回到公園態度解決。芝山岩這是政府要檢討很多都市專家有講若是好的都市規劃，限高不是問題容積率不是問題因為都可以調整甚至移轉。

但很慚愧政府效能沒那麼強，長期在民粹衝擊下政府越來越萎縮，我以前在外面也覺得市府沒擔當，進去才知道為什麼。上次在論壇中都更處幾乎每個官員都背好幾條訴訟案，最有名是永春都更案，同意戶不同意戶都告，每次協調會他都在哭，想想看一個公務員怎麼做都被告要如何要求他奮發圖強勇敢，怎麼可能。

每個公園都搞到能拖就拖最好到退休，在政府不夠強勢或有效運作之下，坦白說芝山岩若是有能力的政府應該可以解決掉。晶華城這就依法論法去處理，回到法規辯論比較簡單。容積問題我聽起來古蹟保護還是優先，這大概沒有問題，目前不管已開闢未徵收為開闢未徵收兩兆債務如何處理北市府還要想想看，按照目前速度也是一萬年才能償還，不按照目前制度要怎麼做還要想想看，今天聽完才知道這問題太難解，作為市長在下面聽，在大家不滿意狀況下政府還是要往前走，公共利益還是優先，古蹟保存還是優先，地主力亦請我們回去想想看，龐大債務不是政府可以處理，還要再思考看看。謝謝。