緣起

筆者在閱讀一些資料後發現新加坡政府對於REITs的監管比香港、台灣及日本等地嚴格，譬如說規定上市的收益率不能太低至少要6%以上，REITs的槓桿比率不能超過40%並且規定每季公布業績等。政府機關在證劵上市願意幫投資人做第一層把關，那我們投資人剩下來要做的功課就比較有效率且節省許多時間!雖然市場上常有劣幣逐良幣的情況，但新加坡對於REITs的要求跟控管精挑細選使其REITs上市家數有30支以上，成為全世界僅次於美國的第二市場，REITs成交量已經超過香港REITs市場，近期甚至還有兩檔以上的ETF亦在新加坡上市。話說回來筆者不得不暗示一下現在的交易所爭取公司上市的門檻可說是越放越寬，法規甚至放寬到無需獲利即可上市，甚至在亞洲還有某些地方可以不用有營業額就可以上市，真是了不起!光是營業額都沒有真不知道怎估計其財務數字，不過很多劵商還是照出投資報告更是讓本人佩服不已。

楓樹集團在新加坡規劃上市的第四支REITs基金，2013年招股價為0.88新幣共集資13億美金，據悉主要認購者包括友邦保險、摩根史丹利、挪威主權基金等成為長期投資者。下表可看出上市4年來股價漲跌不明顯算是平穩，安泰地政認為一個好的REITs股價不能太高，因為比畢竟產品定位為固定收益，投資人理論上是賺取每年固定的租息而非上漲的資本利得，若一直被有心人士不惜承受低收益率的價錢炒高那就失去該商品上市的目的淪為炒作的工具。

物業簡介

佳程廣場

睿富基金於2007年在香港上市，唯一個物業為北京的佳程廣場，由兩棟25層樓組成時年集資22億港幣，早期投資人對REITs沒有信心乃因北京佳程集團涉嫌對佳程廣場租約造假，即通過兩份租賃契約讓原本只有176元/平方米/月包裝成273元/平方米/月，該醜聞可說讓投資人對REITs投下一顆不信任的炸彈，試問若是連租約都可以造假那又甚麼不能造假呢?造假事件雖然以理賠收場但整件事越滾越大，最後決定出清物業，於2010年成為首位下市的香港REITs，該物業估值35億港幣但有14億負債，物業標價33億元折價了6%由楓樹集團收購。

香港又一城 Festival Walk

1993年開發的地產項目據悉當年投資額為50億港幣樓地板面積32萬平方米可租賃面積約26萬平方米，1998年開幕由太古地產與中信泰富出資興建當時雙方各有50%的權益，2006年太古以62億購買中信泰富50%股權獲利一倍出場，至此成為太古全資所有。2011年太古地產以發展內地物業為由以188億港幣出售給楓樹產業，該交易亦今仍為香港歷年來單一不動產交易的最高金額，太古有融資故扣除利息後估計獲利15億元左右，以188億元回推其當時收益率大概為4.7%。又一城為總合購物商場凡舉吃喝玩樂可一次滿足上層亦有寫字樓，裡面有200個品牌跟30個餐廳與美食，廣場電影院及溜冰場附近設有坐落於九龍塘行政區地鐵站即九龍塘站出口，西臨香港城市大學，該校創始於1984年為公立學校，前任主席為前行政長官梁振英，學校因應學生人數增加不斷擴大校園面積在2017年達到15.6公頃。

近年大學學術水平不斷提升根據2016世界大學排名香港城市大學為列全球第49位、亞洲第7位、香港第3位僅次於香港大學及香港理工大學，學生含大學部跟研究所人數超過兩萬人，每天通勤上下學的人數帶動這一區商業活動跟人流發展，筆者認為香港大學雖然貴為第一學府但地處稍微偏僻校園幅度較大，校園經濟圈一般來說都是該校主要的出入口為中心順而往外緣發展，地狹人稠的城市大學反而可以把商業活動區緊縮在地鐵範圍內，跟一般的商業區相比多了人文味譬如獨立書店與個性咖啡店也是一大優點，簡而言之可用台灣大學附近的公館來形容。2016年又一城之上樓電影院裝修期間無法營運導致銷售額下降5%，饒是如此又一城全年GRI與NPI仍增長15%，去年在謹慎的市場調查跟商場營運的重新定位後，引進了Kate spade、GEOX、Nespresso、Nike及Zara Home等品牌進駐，餐廳方面新加入了安南和千兩前者為越南高級餐廳後者為日式料理。

上海展想

2015年6月出資4.13億新幣收購展想廣場而首次踏足了上海，至今仍為上海最大的商務園區寫字樓交易。此交易包括一棟20層高辦公樓和七棟三層高樓房及地下兩層停車場共460個車位，地處張江科技園區緊鄰2號地鐵線廣蘭路站，該物業基本上幾乎是滿租的狀態移轉。該年展想的GRI為0.178億新幣，毛收益率約為4.3%，展想建築完成日期為2012年是一個全新設計的新形態建築具有一星級綠色建築標章證書。安泰地政初步認為以上海高速上漲的不動產市場楓樹身為所謂的外地人，收購價格勉強及格還不致於太貴，日後的維修管理也不會像老商業樓花太多錢算是不錯。但是日後的地域經營跟務業發展能不能上升一個百分點也是要長期觀察。

至於房客來源跟產業別請看上表，綜合性商場客源較廣涵蓋時尚衣服、機器設備、美食區、辦公室的租客為保險及銀行業，包羅萬象又不重複的客群構成了堅強的現金流，也避免某一產業不景氣退租而影響整體營業額。再舉個例子ARUP是第二大房客租金佔比4%，在亞洲比較不知名但他們是總部位於英國的大型工程諮詢機構，年營業額10億英鎊全世界員工超過一萬人是一家未上市的私人企業，澳洲的雪梨國家歌劇院為最著名之代表作品。除此之外以租金作權重比例分配BMW貢獻9%的總租金為可稱為最大客戶，筆者認為BMW作為九龍塘的唯一展示間賣場，且持續多年經營證明了又一城不只是一般民眾的休閒場所，高資產客群也願意來又一城駐足消費。

Mapletree Great China 楓樹大中華房產信託REITS (下)