緣起

筆者年前參與某集團欲將旗下不動產包裝成REITs相關會議，經篩選後請了一位國內業者跟一位國外業者(野X)做簡報，國內業者敘述的發行價格業主很滿意，租金收益率反推可以達到3%，因為保險公司資金需要尋找路徑去化，位於台北市完整的建築物與產權不愁他們不投資，但是主管機關促參司對於REITs發行審查趨於嚴格，認為有處分不動產套利之嫌，所以整體上窒礙難行。

至於尋找國外業者的邏輯當然是看是否能在香港或新加坡發行REITs，相關人員說明在新加坡掛牌發行的種種好處確實也吸引人，只是處分價格跟國內業者的報價差太多，經詢問之下才知道新加坡主管機關有REITs發行的收益率不能低於6%的審查規定，所以若要給市場上的投資人5%以上，那處份價格鐵定遠遠不如國內業者的報價，簡報如悉深深感受到台灣低利率的可憐環境，不動產收益只要有3%就一堆人搶著要、還溢價到稅後2.6%，人家新加坡反而規定發行價不能低於6%免得有吸金之嫌，

此次簡報會議在筆者的心靈埋下了種子，之後有空就閱讀s-REITs的新聞跟財報，查證後果然每一家s-reit收益率都有4.8%以上，事實上據彭博報導更多呢!收益率跟台灣的s-REITs相比足足超過一倍的差距，想必是台灣的商業不動產位置跟市場性特別不一樣讓投資人特別珍惜吧，以下各國收益率參照，筆者並認為應該是稅前的數字，稅後收益率牽扯到各國稅法在此不討論。

Philip SGX APAC Dividend Leader REITs ETF

亞太的投資新聞近年來也對s-REITs有不少著墨，慢慢地財經專家建議可以指數性的方式投資s-REITs，於是乎敏銳的業者聽到了市場的聲音，終於千呼萬喚始出來的第一支s-REITs名稱為Philip SGX APAC Dividend Leader reit etf，於2016年10月20日正式掛牌且美元跟新幣分別交易，主導者為新加坡商輝立資產與證券商，本人當時也是喜孜孜地下載IPO文件閱讀後準備進場，結果熊熊發現這檔etf持有澳洲的房地產高達59%、新加坡地產僅有30%，跟當初的期待值有很大的落差，派息率多少對本所來說變得不是重點。首先並不是澳洲的房地產不看好，而是不熟悉當地的房產市場無法評估，再者澳幣本身跟原物料價格一直以來屬於齊漲齊跌，無形之中跟原物料的相關係數太大故不適合排入資產配置的組合，最後觀諸其持股當中香港的領展基金達10%是最大持股，說真的跟當初汲汲於想要布局s-REITs的投資人可說是文不對題，故本所最後決定不進場。

Lion-Philip s-REITs ETF

輝立的高層想必聽到的投資者的建言，於是在2017年10月底開始募集所謂的真正的新加坡ETF，取名為Lion-Philip s-reit ETF(下稱利安基金)，這次的主導者管為Lion利安資產管理輝立資產為協辦機構，根據官網利安資產隸屬於華僑銀行集團，華僑成立於1932年是一家老牌銀行在東南亞資產規模排名第三，旗下研究人員超過120人，華僑銀行與大東方控股分別持有該公司30%與70%股份，利安資產管理資金為345億美金，以亞洲來說算是小有規模與名氣的資產基金公司，初期避免流動性風險本基金的造市者為德國商業銀行擔任，受託人為匯豐銀行，簡介如下。

基金追蹤的指數是Morningstar Singapore REIT Yield Focus index，該指數由晨星發行，看起來就是追蹤新加坡高派息的s-REITs為主軸，使Smart BETA策略選擇標的，說老實話多聰明筆者也不知道，固然帶有濃濃的先成立基金再發行指數的味道且持股明細如下:

筆者看了持股名單發現前十大佔了s-REITs70%，說穿了沒有ETF傳統提供分散的感覺，反而有集中火力投資某些s-REITs的味道。指數應該是按照市值的排名分配權重吧? Capitalland兩檔就佔了該基金持股22%，投資人會不會反問那我乾脆就買這十隻s-REITs不就好了?幹嘛還給你賺每年0.6%管理費?說真的買十隻應該對投資人不會太困難吧?甚至反推若Capitalland集團出財務問題或是醜聞該檔基金的淨值想必是在劫難逃。故欲投資該基金的朋友建議先了解一下Capitalland為是。

NikkoAM-StraitsTrading Asia ex Japan REIT ETF (SGX:CFA)

日興資產管理 Nikko Asset Management為日本的指數化基金之先行者，前四大業者為野村、大和、日興與山一其四大業者市佔率約59%，而日興原始出資者為三井住友，2008年以前為美國花旗集團一分子後因為金融海嘯而出售獨立，日興的LOGO是在日本國內暢行簡單投資的理念，近幾年不斷推行ETF在東京上市目前市場上100多種ETF日光發行約佔1/5，總管理資產約7000億日幣。2016年財報日興資產管理的業務收入為707億日圓，日興加上後來與新展銀行資產管理100%股權的併購，AUM從80美金暴增為790億美金成為亞洲前三大資產管理業者，下表為該基金投資之產業別與持股明細。

首先從該指數跟基金的取名知道他是排除日本以外的亞洲REITs，澳洲到底屬不屬於亞洲相信是見仁見智，因為這檔基金完全沒有投資澳洲，故筆者當時納入觀察名單。日興基金的持有也很集中在前十大reits，事實上若是以市值當權重的話香港的領展100%應該要是持股第一名，而且還遠超過第二名才對，所以該指數不知道用甚麼邏輯讓領展跟Capitalland、Ascenda持有都在10%左右，就算是用收益率來算上述三者也差距極大，希望有神人幫筆者解答，用罵的我也不反對只要資料引用正確即可喔~。再者該基金投資的領域集中在工業與辦公室類別達到43%亦是吸引筆者的主要原因，不過俗話說有一好沒兩好，該基金投資過大部位在香港讓筆者猶豫沒進場，原因是筆者就是想要投資原汁原味的S-REITs，加上裡面有5%投資在置富產業信託這檔筆者極度不欣賞的基金，至於原因就不說明了，所以總結一下對純新加坡S-REITs較有興趣的人可以考慮利安資產，對於亞太方面想要全方面布局的人也不妨考慮日興基金喔!

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