整體物業

以營收計INV是以旅館為主要的房產信託，旅館又可分類為高單價跟低單價其營收各占一半，區域性除了大東京都會區外北海道已是INV分布的重點約佔24%。從稅後淨利來看也顯示出飯店旅館是INV核心的利潤來源約63億日幣，旅館每晚平均單價ADR約一萬日幣，旅館業有其季節性日本一般來說不像我們會過中國新年上半年為淡季，下半年因為節慶比較多又有暑假故為旺季。

Mystays Hotel Management (MHM)為日本有名的平價連鎖旅館，圖示MHM的住房人數因海外遊客而大幅成長，吾友曾住過東京近郊的旅館評價為麻雀雖小五臟俱全又省錢的選擇，網路上諸多博客評價亦相差無幾，若是想去日本自助旅行的人不妨列入考慮，MHM經營84個旅館其中已有45個旅館務業為INV持有並持續全資收購其餘物業。MHM在軟體銀行入主之後改變最大的是網路直接訂房效率，行銷上集中火力在中國大陸、香港與台灣，分別與阿里巴巴旅遊、中國工商銀行、台灣的中國信託與港龍航空合作促銷信用卡優惠訂房活動。

都會區內出租小坪數的住宅單位(20坪上下)持續成為日本租賃市場的主流，因為目標明確INV的住宅租賃契約有55%在租約更新時成功提高房租，平均約上漲3%，僅有28%更新時是降低房租，在日本低迷的住宅市場算是一枝獨秀。住宅的滿租率僅為95%比旅館低，但續約率普遍有83%對於其閒置時間的減少亦有助益。從地理位置觀察，東京市23區的物業近年來有而往東京的郊區移動的趨勢，筆者認為INV以後應該會處分住宅的存量跟單位而轉進飯店旅館的物業。

財務分析

我們可以從簡易損益表得知近幾年INV營業額從68億跳增到120億，淨利潤更是從29億來到73億利潤率年增高達20%，筆者認為雖然INV不斷地對外籌資增加單位數，但不會因此犧牲掉DPU算是沒有虧待股東，再者股息發放率超過100%由此可知INV的股息策略是全部配給投資人以節省稅賦，若需要資金投資的話就在市場上籌資，筆者認為若方向明確也不失為穩定的投資策略。

上表透露INV總負債為2300億日幣，其中最大債主為瑞穗銀行佔22%、三井住友銀行居次佔17%、三菱日聯銀行、新生銀行等前五大銀行佔了70%債權，INV有息負債為1800億。筆者一直對於日本Reits高負債比採不以為然的態度，首先INV名目上負債比每年均為50%，等於是把法令所規定的額度早早用光，但筆者觀察到若是用日本會計年度跟不動產物業的融資期限造成的時間差來看，其隱藏負債比恐達60%以上也不為過。不過仔細看財報他們的利息僅有0.6%甚至不到，是故有市中心的物業銀行可以用更低的利率搶貸真是好處多多!其利息保障倍數曆年皆在安全水位，本人內心深深以為在日本作生意不跟銀行借錢實在是對不起自己!是以雖然負債比很高但筆者在某種程度上接受了日本Reits的該項經營型態，高負債的風險是萬一日本央行升息，不過日本升息聽起來恐怕還是難以想像吧?INV持續地吃日本銀行的豆腐用便宜資金往海外不動產發展的方向非常明確，經營下來INV的ROE平均超過7%，2017年的ROA還超過4%確實輾壓同業!最後分享INV淨值2017年財報揭露為2460億元日幣以供投資朋友參考。

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