現在來到了一般大眾最有興趣的土地資產活化，常常在新聞媒體上看到關於台肥土地的開發，至於台肥到底有多雄厚的土地資產呢？還是從以下最原始的土地分佈開始吧。
上表呈現出台肥至今的土地庫存，不用多說最主要就是位於台北市南港區的土地具有雄厚的開發價值而整體的土地公告現值高達326億，相信用現在的股本計算光是土地資產為每股33元價值確實應該是非常保守的估計了。

R5

土地面積6759平方公尺採取與建商合建其銷售樓地板面積約33778平方公尺銷售金額約100億此極為知名的建案無雙該案於2011年底即完銷預估將於近幾年陸續認列獲利共30億元，相當每股3元可望於今年全部認列完畢(小評:目前尚有官司留有少數戶數，對未來幾年沒有任何EPS貢獻)

C3

地號為南港區經貿段15號，土地面積41537平方公尺其使用分區為商業區(商業娛樂設施使用)容積率為440%，坐落於上圖的經貿一路跟二路其街郭完整區位鄰近南港工業園區及展覽館，該案並已於今年9月設定地上權招標案正式與中國信託人壽和台灣人壽簽約，內容為地上權年限45年並於到期後有延長40年的優先選擇權，首45年權利金金額為143億元，若續約後40年權利金為150億。招標條件筆者認為比較巧妙的是每年的地租僅有公告地價的0.8%年租金約5千萬，由此可推知權利金幾乎就是處分的金額， 權利金跟地租按45年逐年認列，預估每年約6億現金流。

C2與C4

地號為南港區經貿段12號C2土地面積23310平方公尺、C4土地面積6911平方公尺原則上是採取自行開發及部分招標，C2辦公大樓及停車場由東正投資負責20年的辦公招租並得享有優先續約10年權利，飯店規劃方面已由漢來及凱撒飯店得標，目前規劃兩棟五星及三星級22層樓國際飯店並交由日本丹下建築師設計日後房間數可望突破千間，該案租金台肥採取抽成飯店月營業額之16%計算，。

C6、C7 、C8與C9

地上權設定期間為50年權利金為32億，中國信託承租作為總部使用，每年須按公告地價8%計收地租106年收取之地租約為3.3億

新竹

原為台肥新竹廠近27公頃的乙種工業用地於民國93年變更為19公頃科技商務用地並將8公頃的土地捐贈給新竹市政府作為世博台灣館產創園區(上圖E1)，目前規劃為台灣世博館由環球購物中心營運，筆者去年某一周末有蒞臨，感覺人潮稀稀落落，攤位規劃不均，回去翻開冠德的財報查詢果然該市博館目前依然是虧錢，目前人氣恐成渙散階段。D7開發案主體結構已完成取名為TFC ONE，招租上筆者認為很成功的吸引到國際級半導體設備商荷商艾斯摩爾，承租四層樓面租超過4300坪，為該商業大樓打了一柱強心針，因此續迎來科林研發、英特爾等大廠紛紛進駐，台肥預估出租率將超過70％。

高雄

台肥高雄舊廠位於高雄港內擁有16公頃土地，過去擔任提供南台複合肥料的生產基地，但隨著大高雄都市計畫發展使高雄廠區附近成為商業密集人口。103年高雄廠關廠並於105年正式拆遷完畢，現今從輕軌車站沿著時光大道可直通高雄港邊，目前高雄港被規劃成特貿區主要區域為7C與7D，目前為高雄市政府主辦的公辦重劃，未來預定開發為複合商業與辦公區。

綜合分析

本文認為所謂的國有企業有三個重點，其一是不管政府或是泛官股的銀行股權持有比率，重點是國家是否掌握並且控制整個董事會的運作跟人事、業務或是資本支出，再者其從事的是否為壟斷的事業需要特別許可照才可以經營，最後一點是否需長期執行國家的政策?台肥董事會均為農委會人馬、經營事業為壟斷事業且長期執行農委會的肥料補貼及沙國技術移轉的外交政策，故在本文標準台肥被歸類為國營事業無疑，也就是說並無所謂的民營頂多是”民有”在此合先敘明。

 

本業經營歷年來說算是乏善可陳，在每年寡佔肥料市場上其毛利率跟同業相比明顯偏低(不到5%)，惟在工廠整合到台中廠漸發揮節省成本的效益，本文相信台肥在官方的政策要照顧農民的進料成本，故在肥料的價格上無法提升而提高毛利率是可以理解，但上市股份有限公司畢竟是以ROE股東權益報酬率、以獲利為優先。況財報指出為善盡國際責任，台肥自民國98年決定5000萬美金捐款沙國成立研究機構，又於民國102年持續捐贈總額4200萬美金回饋沙國政府，專案已展開進度為每年捐贈1400萬美金。試問讀者想一想國家用投資者的錢長期照顧農民或做國家外交，試問散戶股東們是否真心同意呢??

整體毛利率雖然到15%但是都是靠不動產的開發支撐，資產活化後有多少利潤尚待日後財報證實，台肥官網預估每年租金收益長期平均在一年15億左右以供參考。是故我們以一年15億當作不動產的最大長期收益計算每年大概是貢獻eps 1.5元。以整體營運績效不算好，股本過大分散了每股盈餘，運用資產的周轉率又很低往往不到0.5次，造成笨重的腳步難以在日後市場可能有應變不及的疑慮，至於台肥到底適不適合投資本文建議可以下圖淨值比率參考，以一定的比率來做區間操作應該是一項選擇。

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